盡管面對(duì)復(fù)雜的行業(yè)環(huán)境，但在“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略下，新城控股仍然展現(xiàn)了行穩(wěn)致遠(yuǎn)的韌性。
8月31日，新城控股發(fā)布2022年中期業(yè)績(jī)顯示，上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收428億元，歸母凈利潤(rùn) 30.1億元，實(shí)現(xiàn)資金回籠760.3億元，回款率達(dá)117%，整體毛利率同比提升2.29個(gè)百分點(diǎn)至21.9%，“三道紅線”繼續(xù)保持綠檔。
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截至報(bào)告期末，新城控股已在全國(guó)范圍內(nèi)布局189座吾悅廣場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)及委托管理的吾悅廣場(chǎng)達(dá)131座，商場(chǎng)開(kāi)業(yè)數(shù)量位居我國(guó)境內(nèi)外上市公司首位。在規(guī)模上的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，成為新城控股難以被逾越的護(hù)城河。
中期業(yè)績(jī)發(fā)布后，平安證券在研報(bào)中稱，新城控股債務(wù)穩(wěn)健，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)力優(yōu)秀，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展向好，雙輪驅(qū)動(dòng)下看好公司未來(lái)發(fā)展，并給出“推薦”評(píng)級(jí)；開(kāi)源證券也表示，新城控股開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)，商管業(yè)務(wù)穩(wěn)步擴(kuò)張，在行業(yè)下行期表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，給出“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
“輸血”和“造血”雙管齊下
今年上半年，盡管民企融資環(huán)境出現(xiàn)邊際改善，但整體形勢(shì)仍不容樂(lè)觀。新城控股憑借在各金融機(jī)構(gòu)的良好資信情況，與國(guó)內(nèi)主要商業(yè)銀行繼續(xù)保持長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系。截至上半年，新城控股獲得各大銀行給予的授信總額度合計(jì)為1084億元，其中已使用授信280億元，公司可以在上述授信總額度內(nèi)開(kāi)展融資以支持業(yè)務(wù)發(fā)展。
除此之外，上半年新城控股還完成了10億元中期票據(jù)的發(fā)行，中債信用增進(jìn)公司和上海銀行聯(lián)合為本期中期票據(jù)創(chuàng)設(shè)了銀行間首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證(CRMW)。同時(shí)，在境外新發(fā)優(yōu)先綠色美元票據(jù)，募集資金1億美元，為今年4月以來(lái)第一筆民企地產(chǎn)境外新發(fā)，也是2月以來(lái)第一筆純公司信用高級(jí)無(wú)抵押普通美元債，保障了新城控股在穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金需求。上半年新城控股整體平均融資成本為6.5%，同比繼續(xù)下降。
銷(xiāo)售業(yè)績(jī)方面，上半年新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額651.6億元，實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積657.2萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)資金回籠760.3億元，回款率高達(dá)117%，同時(shí)，實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積623.3萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)結(jié)算金額549.4億元(含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目)，共完成60個(gè)子項(xiàng)目的竣工交付。在建子項(xiàng)目共348個(gè)，總建筑面積達(dá)6638.8萬(wàn)平方米，已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)到3468.92萬(wàn)平方米，提前鎖定未來(lái)業(yè)績(jī)。
融資渠道（“輸血”）的暢通以及銷(xiāo)售回款（“造血”）的保障，也使新城控股的債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，財(cái)務(wù)基本面更加穩(wěn)健安全。
截至報(bào)告期末，新城控股在手現(xiàn)金447.8億元，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 67.1%，凈負(fù)債率為48.4%，現(xiàn)金短債比為1.06，“三道紅線”繼續(xù)綠檔。
土儲(chǔ)方面，截至6月底新城控股土儲(chǔ)面積1.31億平方米，可滿足約3年的開(kāi)發(fā)需求，其中在一二線城市土儲(chǔ)占比37.1%，長(zhǎng)三角區(qū)域三四線城市占比 29.5%，布局結(jié)構(gòu)較均衡。
特別值得注意的是，新城控股還通過(guò)持續(xù)回購(gòu)股票、購(gòu)買(mǎi)債券等夯實(shí)企業(yè)信心。
今年上半年，新城控股董事兼總裁梁志誠(chéng)、董事兼聯(lián)席總裁曲德君、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬、董事會(huì)秘書(shū)陳鵬自2022年3月21日至2022年6月20日期間，以市場(chǎng)化方式在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)新城控股發(fā)行的存續(xù)公司債券。截至6月20 日，已累計(jì)在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)公司債券金額 1224.29萬(wàn)元。
此外，自今年3月開(kāi)始，新城控股公布股票回購(gòu)計(jì)劃，上演“護(hù)盤(pán)”行動(dòng)，以實(shí)際行動(dòng)彰顯公司對(duì)未來(lái)的發(fā)展信心。
住宅和商業(yè)協(xié)同共進(jìn)
面對(duì)行業(yè)新格局，新城控股持續(xù)踐行住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)“雙輪驅(qū)動(dòng)”的戰(zhàn)略模式，一方面沉下心來(lái)持續(xù)提升品質(zhì)、優(yōu)化服務(wù)，做到產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)品質(zhì)同步提升，另一方面不斷優(yōu)化商業(yè)的全周期能力，做好應(yīng)對(duì)新格局的能力儲(chǔ)備。
新城控股在半年報(bào)中表示，相比于聚焦商業(yè)運(yùn)營(yíng)的公司，新城控股的住宅開(kāi)發(fā)在充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中不斷成長(zhǎng)，具有較高的項(xiàng)目操盤(pán)與資金回籠能力，是區(qū)域深耕的壓艙石；而相比于純住宅開(kāi)發(fā)的公司，新城控股在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)?；_(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)方面具有一定優(yōu)勢(shì)，能夠持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流助力于穿越周期。
住宅開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、協(xié)同共進(jìn)，構(gòu)筑了新城控股可持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
截至今年上半年，新城控股在135城實(shí)現(xiàn)189座吾悅廣場(chǎng)布局，其中已開(kāi)業(yè)及委托管理的吾悅廣場(chǎng)達(dá)131座，開(kāi)業(yè)面積1189.1萬(wàn)平方米，出租率96%，經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)中向好。上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入47.18億，同比增長(zhǎng)19.8%，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)逐步提升，物業(yè)出租毛利率更是高達(dá)72.2%。
今年下半年，新城控股計(jì)劃新開(kāi)工67個(gè)子項(xiàng)目，新開(kāi)工建筑面積624.7萬(wàn)平方米，其中，住宅項(xiàng)目404.7萬(wàn)平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目220萬(wàn)平方米。計(jì)劃竣工148個(gè)子項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)竣工面積1762.8萬(wàn)平方米，其中，住宅項(xiàng)目951.2萬(wàn)平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目811.6萬(wàn)平方米。
新城控股認(rèn)為，隨著寬松政策繼續(xù)深化擴(kuò)展，下半年房企融資和銷(xiāo)售環(huán)境都將好于上半年，但與此同時(shí)，行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，房企間分化態(tài)勢(shì)明顯，行業(yè)也將從“以量取勝”向“以質(zhì)取勝”轉(zhuǎn)變。
嚴(yán)峻的行業(yè)形勢(shì)推動(dòng)著各房企去思考未來(lái)的發(fā)展方向，新城控股將繼續(xù)推進(jìn)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+商業(yè)運(yùn)營(yíng)”的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，期冀在存量機(jī)遇、商業(yè)資產(chǎn)的全周期能力、組織變革、科技賦能等方面尋求突破，做好城市深耕，堅(jiān)持輕重并舉，在行業(yè)新格局中走出高質(zhì)量、可持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展之路。