今年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收428.03億元、凈利潤(rùn)30.1億元，公司總資產(chǎn)5148.83億元，仍保持了穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)。
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房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整背景下，依托“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，新城控股（601155.SH）2022年上半年仍保持了穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)。
今年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收428.03億元、凈利潤(rùn)30.1億元，公司總資產(chǎn)5148.83億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)616.99億元。
值得一提的是，通過(guò)加大資金回籠力度、持續(xù)降低負(fù)債、優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)等多方面措施，新城控股“三道紅線”全部指標(biāo)均達(dá)到綠檔要求。
融資方面，該公司在各大銀行等金融機(jī)構(gòu)的資信情況良好，與國(guó)內(nèi)主要商業(yè)銀行繼續(xù)保持長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系。
新城控股董事長(zhǎng)王曉松在線上業(yè)績(jī)交流會(huì)上透露，公司獲得各大銀行給予集團(tuán)的授信總額度合計(jì)達(dá)1084億元，其中公司及子公司已使用授信280億元。
“公司可在上述授信總額度內(nèi)開展融資以支持業(yè)務(wù)的發(fā)展，后續(xù)也將積極拓展新的銀行授信額度?！蓖鯐运杀硎?。
今年上半年，新城控股不盲目拿地，自投資端嚴(yán)格把控風(fēng)險(xiǎn)；而從項(xiàng)目?jī)?chǔ)備情況來(lái)看，其現(xiàn)有土地儲(chǔ)備足夠未來(lái)2-3年發(fā)展之用。截至今年6月末，新城控股總土儲(chǔ)規(guī)模達(dá)1.31億平方米，其中一、二線城市占比37.05%。
中央今年提出“保交樓、穩(wěn)民生”要求，對(duì)此，新城控股積極響應(yīng)，落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任。據(jù)悉，該公司今年上半年已交付近4萬(wàn)套物業(yè)，下半年計(jì)劃新開工67個(gè)子項(xiàng)目，新開工建筑面積624.67萬(wàn)平方米。
展望未來(lái)，王曉松表示，公司將一如既往專注于地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的核心業(yè)務(wù)，繼續(xù)堅(jiān)持雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，通過(guò)甄別潛力區(qū)域與城市，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。
“我們將持續(xù)提升組織效能和組織活力，做好城市深耕，堅(jiān)持輕重并舉。不斷夯實(shí)開發(fā)業(yè)務(wù)能力的同時(shí)，把‘有回籠的銷售，有利潤(rùn)的增長(zhǎng)、有品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)’貫徹到經(jīng)營(yíng)動(dòng)作和管理思路之中。此外，公司將通過(guò)抓銷售、盤融資、緊運(yùn)營(yíng)、控風(fēng)險(xiǎn)、保利潤(rùn)、調(diào)結(jié)構(gòu)，在行業(yè)新格局中走高質(zhì)量、可持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展之路?！蓖鯐运裳a(bǔ)充道。
在手現(xiàn)金447.82億
房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨較為嚴(yán)峻的形勢(shì)下，新城控股今年上半年加強(qiáng)了資金回籠的管理力度。
據(jù)新城控股2022年半年報(bào)，公司期內(nèi)完成銷售金額651.6億元，銷售面積657.2萬(wàn)平方米。
期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)全口徑資金回籠760.3億元，資金回籠率高達(dá)117%，回款率居行業(yè)前列，展現(xiàn)了其持續(xù)經(jīng)營(yíng)的韌性。
新城控股2022年半年報(bào)顯示，公司期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入428.03億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)30.1億元，扣非歸母凈利潤(rùn)25.62億元。截至報(bào)告期末，新城控股已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)3468.92萬(wàn)平方米，提前鎖定未來(lái)業(yè)績(jī)結(jié)算。
新城控股對(duì)現(xiàn)金流、債務(wù)的管理卓有成效，進(jìn)一步筑牢了財(cái)務(wù)安全防線。
半年報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額447.82億元，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為115.03億元，而去年同期為-75.72億元。
現(xiàn)金流量增加的同時(shí)，新城控股繼續(xù)合理控制有息負(fù)債，保證流動(dòng)性安全。
截至今年6月底，該公司有息負(fù)債822億元，同比下降191.60億元，較2021年末壓降76.67億元。此外，新城控股今年3月在年報(bào)中首次披露了其合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債，體現(xiàn)出財(cái)務(wù)較高的透明度。
財(cái)報(bào)顯示，2022年新城控股公開市場(chǎng)到期債務(wù)126億元，1-8月已到期償還或提前償還103億元。截至2022年6月30日，公司合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債為91.44億元，較去年年底的115.13億下降23.69億元。
多措并舉之下，新城控股“三道紅線”政策全部指標(biāo)均穩(wěn)居綠檔要求。
截至報(bào)告期末，新城控股凈負(fù)債率48.37%，同比下降12.11個(gè)百分點(diǎn)；公司剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.06%，同比下降8.39個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比1.06倍，若直接按貨幣資金除以短期金融機(jī)構(gòu)債務(wù)，現(xiàn)金短債比為1.75倍。
新城控股管理層表示，公司將繼續(xù)做好資金排布，積極確保每筆債務(wù)到期償付。
“公司將堅(jiān)守底線思維，提升資金使用效率、降低財(cái)務(wù)杠桿、提升經(jīng)營(yíng)能力，追求高質(zhì)量回籠資金，保持良好的流動(dòng)性，全力保障公司穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)及全體投資者的利益?！蓖鯐运稍跇I(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示。
除銷售額穩(wěn)定、資金回籠率高、財(cái)務(wù)管理成效顯著，新城控股上半年業(yè)績(jī)另一亮點(diǎn)是，在行業(yè)毛利率下滑背景下，其毛利率仍然得以提升。財(cái)報(bào)顯示，新城控股今年上半年整體毛利率為21.9%，較去年同期提升2.29個(gè)百分點(diǎn)。
此外，新城控股今年上半年三費(fèi)費(fèi)用明顯降低，三費(fèi)總支出同比減少15.8%。億翰智庫(kù)分析師認(rèn)為，該公司對(duì)費(fèi)用管控能力的提升，其盈利水平有望得到進(jìn)一步改善。
融資成本逆市下降
資本市場(chǎng)層面，今年市場(chǎng)整體融資形勢(shì)不容樂觀，但新城控股融資環(huán)境仍然得到改善，其融資方面取得了不錯(cuò)的成績(jī)。
“房地產(chǎn)行業(yè)融資壓力較大，公司順勢(shì)而為，期內(nèi)主動(dòng)降低有息負(fù)債的同時(shí)，也在優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)?！毙鲁强毓筛呒?jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。
今年5月，新城控股在境外新發(fā)行一筆優(yōu)先綠色美元票據(jù)，募資1億美元。這筆美元債為今年4月以來(lái)首筆民企地產(chǎn)境外新發(fā)債券，也是2月以來(lái)第一筆純公司信用高級(jí)無(wú)抵押普通美元債。
在債券市場(chǎng)投資信心較為脆弱背景下，該筆美元債的成功發(fā)行，一方面保障了該公司在穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金需求，更重要的是，其成功發(fā)行反映出投資市場(chǎng)對(duì)新城控股的高度認(rèn)可；而這種認(rèn)可背后的基礎(chǔ)是，該公司在市場(chǎng)調(diào)整、波動(dòng)時(shí)期仍然保持了穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的態(tài)勢(shì)。
值得一提的是，新城控股今年5月還完成10億元中期票據(jù)的發(fā)行，中債信用增進(jìn)公司和上海銀行聯(lián)合為本期中期票據(jù)創(chuàng)設(shè)了銀行間首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW）。
據(jù)上海清算所9月2日消息，新城控股擬于近期在銀行間市場(chǎng)發(fā)行2022年度第二期中期票據(jù)。公告顯示，本期中票計(jì)劃發(fā)行規(guī)模不超過(guò)10億元，發(fā)行期限為3年，票面利率詢價(jià)區(qū)間為3%-4.3%，中誠(chéng)信國(guó)際給予發(fā)行人主體和本期債項(xiàng)雙AAA評(píng)級(jí)。
在央行指導(dǎo)下，按交易商協(xié)會(huì)統(tǒng)一部署，中債信用增進(jìn)公司提供全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保，積極支持符合條件的地產(chǎn)企業(yè)有序恢復(fù)公開市場(chǎng)融資。
作為示范房企，新城控股9月2日獲得銀行間交易商協(xié)會(huì)30億元的中票注冊(cè)額度，此次10億元擬發(fā)中票亦將由中債增進(jìn)公司相關(guān)連帶責(zé)任擔(dān)保。
管有冬透露，多種合理控制融資成本措施之下，公司截至2022年6月末整體平均融資成本6.5%，較2021年6月末逆勢(shì)下降10個(gè)百分點(diǎn)、較2021年12月末逆勢(shì)下降7個(gè)百分點(diǎn)。
“未來(lái)，公司將繼續(xù)積極配合國(guó)家及行業(yè)政策，穩(wěn)步降杠桿、合理調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)、拉長(zhǎng)債務(wù)久期，同時(shí)降低融資成本?！惫苡卸硎尽?/p>
商管業(yè)務(wù)毛利率達(dá)72%
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，面對(duì)行業(yè)新格局，新城控股得以保持穩(wěn)健、平衡的運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)，與其所秉持的“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略不無(wú)關(guān)系。
這種住宅與商業(yè)“雙輪驅(qū)動(dòng)”的戰(zhàn)略模式，一方面是企業(yè)沉下心來(lái)持續(xù)提升品質(zhì)、優(yōu)化服務(wù)，做到產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)品質(zhì)同步提升，另一方面不斷優(yōu)化商業(yè)的全周期能力，做好應(yīng)對(duì)新格局的能力儲(chǔ)備。
相比于聚焦商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，新城控股的住宅開發(fā)在充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中不斷成長(zhǎng)，具有較高項(xiàng)目操盤與資金回籠能力，是公司區(qū)域深耕的壓艙石。相比于純住宅開發(fā)企業(yè)，該公司在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模化開發(fā)與運(yùn)營(yíng)方面又具有一定優(yōu)勢(shì)，能夠持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流，助力其穿越周期。
以上海為中樞、長(zhǎng)三角為核心，新城控股現(xiàn)已基本完成全國(guó)重點(diǎn)城市群及重點(diǎn)城市的布局。
截至報(bào)告期末，新城控股85%的新城吾悅廣場(chǎng)布局于“十四五”19個(gè)國(guó)家級(jí)城市群，服務(wù)所在城市80%的主流消費(fèi)人群，實(shí)現(xiàn)對(duì)城市人流和消費(fèi)流的匯聚，形成規(guī)模效應(yīng)。
截至2022年年中，新城控股已在全國(guó)135個(gè)大中城市布局189個(gè)綜合體項(xiàng)目，已開業(yè)及委托管理的吾悅廣場(chǎng)131座，吾悅廣場(chǎng)開業(yè)面積達(dá)1189萬(wàn)平方米，出租率96.01%，商場(chǎng)開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位。
房地產(chǎn)行業(yè)處于較為艱難的情況下，該公司“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯出來(lái)。
在良好運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)之下，新城控股今年上半年商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入達(dá)47.18億元，同比增長(zhǎng)19.8%。盈利上，持續(xù)保持了高利潤(rùn)率水平，該公司上半年物業(yè)出租及管理毛利潤(rùn)31.6億元，對(duì)企業(yè)整體利潤(rùn)的貢獻(xiàn)持續(xù)增加。
“根據(jù)公司半年報(bào)披露的信息，1-6月商管板塊的毛利占公司毛利比重達(dá)34.14%，該板塊毛利率72.22%。隨著行業(yè)的修復(fù)和公司長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展，未來(lái)該部分估值將得以進(jìn)一步體現(xiàn)?！蓖鯐运杀硎尽?/p>
根據(jù)新城控股年初制定的計(jì)劃，公司計(jì)劃全年新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)25座，下半年吾悅廣場(chǎng)將迎來(lái)集中開業(yè)期。
“盡管面臨著疫情等諸多挑戰(zhàn)，但新城控股的商業(yè)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)質(zhì)量不斷提升，我們認(rèn)為該公司實(shí)現(xiàn)全年105億元商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入的目標(biāo)，值得期待?！眱|翰智庫(kù)分析師表示。