摘要：流動(dòng)性、負(fù)債比率、廣泛使用合資企業(yè)（歡迎關(guān)注閨蜜財(cái)經(jīng)）
撰文|蜜妹兒&編輯|凱
(資料圖片)
按：這是閨蜜財(cái)經(jīng)第1127篇原創(chuàng)稿件
中秋節(jié)前夕，閩系房企旭輝控股消息不斷。
先是9月7日，標(biāo)普發(fā)表評(píng)級(jí)報(bào)告，將旭輝控股主體信用評(píng)級(jí)從“BB”下調(diào)到“BB-”，還將未償?shù)母呒?jí)無抵押票據(jù)評(píng)級(jí)從“BB-”降至“B+”，展望維持“負(fù)面”。
接著9月9日，旭輝發(fā)布公告，其間接全資附屬公司與林中、林偉及林峰的聯(lián)系人訂立買賣協(xié)議，擬1.17億元轉(zhuǎn)讓旗下南京項(xiàng)目公司，目標(biāo)公司主要從事租賃公寓的開發(fā)及經(jīng)營管理。
更早之前的9月5日，旭輝發(fā)布公告，披露了香港英皇道物業(yè)出售的最新動(dòng)態(tài)。其中，旭輝控股（集團(tuán)）有限公司及其非全資附屬公司旭輝地產(chǎn)有限公司，與新買方華王有限公司訂立新買賣協(xié)議。
新賣方旭輝地產(chǎn)有條件同意出售，而新買方有條件同意購買該新銷售股份及新銷售貸款的利益，總代價(jià)為13.38億港元。
一系列動(dòng)作背后，旭輝控股還安全嗎？
01
在針對(duì)下調(diào)旭輝評(píng)級(jí)的報(bào)告里，標(biāo)普預(yù)計(jì)，旭輝控股2022年的物業(yè)銷售額將下降35%-40%，這將損害該司的現(xiàn)金流，并在未來一到兩年內(nèi)提高其杠桿率。
在市場(chǎng)低迷之際。2022年9月7日，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)下調(diào)了其長(zhǎng)期發(fā)行人CIFI的信用評(píng)級(jí)由BB至 BB - 。也降低了長(zhǎng)期利率對(duì)公司發(fā)行的未償付優(yōu)先無擔(dān)保票據(jù)評(píng)級(jí)從BB -到B +。
負(fù)面評(píng)級(jí)展望反映了旭輝控股的風(fēng)險(xiǎn)，由于經(jīng)濟(jì)疲軟，流動(dòng)性可能在未來12個(gè)月進(jìn)一步收緊，潛在銷售更多流向合資項(xiàng)目。
標(biāo)普預(yù)計(jì)了旭輝的2022年合同銷售額，大概為1500-1600億元，2021年該數(shù)字為2470億元。考慮到該司的銷售情況，這一降幅是標(biāo)普之前對(duì)其全年預(yù)期的兩倍多。
就在前幾天，9月6日，旭輝控股公布了前8月的銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，其前8月合同銷售額943.0億元，銷售面積629.35萬平米，平均銷售價(jià)格每平米15900元。
2021年同期上述三項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為1770.5億元、1010.78萬平米、每平米17900元；下滑幅度分別達(dá)46.7%、37.74%、11.18%。當(dāng)然這也是大部分房企的常態(tài)。
8月單月，旭輝銷售額、銷售面積、銷售均價(jià)分別是150.6億元、101.23萬平米、每平米15800元。
2021年同期這三項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為200.2億元、112.84萬平米、每平米18800元。
8月單月的銷售均價(jià)，旭輝比前8月又降了點(diǎn)。同時(shí)在蜜妹前述的三項(xiàng)數(shù)據(jù)上，旭輝控股同比分別下滑24.78%、10.29%、15.96%。8月的銷售額、銷售面積下滑幅度趨緩，看來是降價(jià)起到作用了？
02
此外，標(biāo)普還指出了旭輝控股在流動(dòng)性、負(fù)債比率、廣泛使用合資企業(yè)等方面的風(fēng)險(xiǎn)。
從此前8月底旭輝控股發(fā)布的中期業(yè)績(jī)里蜜妹看到，旭輝控股的各項(xiàng)核心指標(biāo)確實(shí)不甚樂觀。
圖片來源|東方財(cái)富（特此感謝）
營收297.20億元，較2021年同期的363.73億元，下滑18.3%。
股東權(quán)益應(yīng)占核心凈利潤(rùn)18.20億元，同比下跌45.6%。上年同期為超33億元；
歸母凈利潤(rùn)7.31億元，同比下滑幅度更大為79.7%。這些上述指標(biāo)慘歸慘，好歹還是算盈利的，很不容易了。
降本增效，幾乎是所有房企的一致操作，旭輝控股也不例外。
2022上半年，旭輝的銷售及市場(chǎng)營銷開支，由2021年同期的約11.68億元，減少31.3%至8.02億元。
行政開支由2021年同期的約17.40億元，減少29.0%至12.35億元。
債務(wù)方面，旭輝控股對(duì)比同行其實(shí)算是優(yōu)秀的了。截至2022年6月末，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為67.7%、78.5%和1.62倍，“三道紅線”維持綠檔。短債至少無憂。
但對(duì)比過往的自己，旭輝控股的確壓力還是比較大。一年內(nèi)要還的總金額還是不小，如下圖：
由于不斷的折扣以吸引銷售，將使旭輝控股利潤(rùn)持續(xù)承壓，推高杠桿率。2022上半年，旭輝控股核心凈利潤(rùn)率為6.1%，2021上半年為9.2%，2021年全年為6.8%。標(biāo)普已對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況的評(píng)估從激進(jìn)調(diào)整為高杠桿。
現(xiàn)金流，正如標(biāo)普所言：流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加大。截至2022年6月末，其擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余312.45億元，2021年末該數(shù)字為467.10億元，下降了100多億元。
03
值得注意的是，標(biāo)普還提到了旭輝控股的合資風(fēng)險(xiǎn)。蜜妹看到，2022年前8月旭輝權(quán)益銷售金額556.4億元，權(quán)益占比59%，確實(shí)一般。
圖片來源|克而瑞（特此感謝）
上半年旭輝毛利率和去年同期持平，為20.69%，但凈利率同比卻大幅降低8.34個(gè)百分點(diǎn)至6.41%，原因之一就是合聯(lián)營貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)同比大幅減少了84%。
由于旭輝合作項(xiàng)目較多，在合作方違約風(fēng)險(xiǎn)加大的情況，合聯(lián)營業(yè)績(jī)可能會(huì)持續(xù)沖擊企業(yè)利潤(rùn)。
此前瑞銀的一份報(bào)告顯示，在旭輝的非全資項(xiàng)目中，旭輝、其他民企、國企+港企，金融機(jī)構(gòu)的持股比例分別為44%、38%、12%和6%。
瑞銀將旭輝的民企合作方分為三類：已經(jīng)違約或者有高違約風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，約占5%；有未償付債券的企業(yè)，約占18%；沒有債券的企業(yè)，約占15%。
對(duì)于“違約+高違約風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商”，瑞銀的定義為：已經(jīng)實(shí)際違約或協(xié)商債券展期的企業(yè)，或者上了瑞銀最新風(fēng)險(xiǎn)名單的企業(yè)。
當(dāng)然旭輝也有相應(yīng)對(duì)策，比如去年已啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)管理，即項(xiàng)目層面的現(xiàn)金流管控和股權(quán)層面的歸邊。但行業(yè)大洗牌時(shí)代，一?；覊m落下來，對(duì)于企業(yè)或個(gè)人來說可能就是山崩地裂。對(duì)于旭輝來說，未來1年或許是關(guān)鍵。
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