8月21日晚間，融創(chuàng)服務(wù)披露上半年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)。
上半年，融創(chuàng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約34.0億元，較去年同期下約15%；毛利約8.5億元，同比下降25%。
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不過(guò)，由于一定程度上阻隔了大股東的拖累，融創(chuàng)服務(wù)上半年業(yè)績(jī)還是在收入大降的情況下，實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈，期間歸母凈利潤(rùn)3.4億元。
回歸物管主業(yè) 被動(dòng)還是主動(dòng)？
上半年，融創(chuàng)服務(wù)的收入中，接近90%來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)，占比較去年大幅提升近20個(gè)百分點(diǎn)。
而其他三個(gè)業(yè)務(wù)板塊，無(wú)論是收入金額還是在總收入中的占比，均出現(xiàn)了明顯下滑。其中，非業(yè)主增值服務(wù)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的布局明顯收縮，兩者的收入均同比下降近八成。
盡管物管服務(wù)作為主業(yè)的收入占比大幅提高，但就具體數(shù)額而言并未提升太多。上半年，融創(chuàng)服務(wù)的物管收入為29.24億元，同比增加8.1%。
相較而言，融創(chuàng)服務(wù)截至今年6月30日的在管面積為2.63億平方米，較去年同期增長(zhǎng)約0.29億平方米，增幅約為12.4%。
換言之，融創(chuàng)服務(wù)主業(yè)收入的增長(zhǎng)幅度，甚至不匹配在管面積擴(kuò)張幅度——每平米在管面積產(chǎn)生的物管收入反而減少了。
也就是說(shuō)，其業(yè)績(jī)呈現(xiàn)出來(lái)的“回歸物管主業(yè)”的趨勢(shì)，可能并非來(lái)自主業(yè)的增強(qiáng)，而是因?yàn)槠渌麡I(yè)務(wù)板塊的大幅萎縮。當(dāng)然，這里面未考慮空置服務(wù)費(fèi)未確認(rèn)的因素。
實(shí)際上，為了讓回歸主業(yè)名副其實(shí)，融創(chuàng)服務(wù)也做了不少戰(zhàn)略的調(diào)整。上半年，融創(chuàng)服務(wù)將新拓方向聚焦在重慶、成都、杭州等45個(gè)一二線(xiàn)核心城市。目前位于該等45個(gè)城市的在管面積，占了融創(chuàng)服務(wù)總在管面積約80%。
道理再簡(jiǎn)單不過(guò)，這些城市的物業(yè)費(fèi)單價(jià)可達(dá)到3元/平米/月，而且將業(yè)務(wù)開(kāi)展的地域范圍聚焦，也有利于公司的成本管控。
整體來(lái)看，無(wú)論是被動(dòng)還是主動(dòng)，融創(chuàng)服務(wù)的業(yè)務(wù)布局方向已逐步回歸物管服務(wù)。但是，伴隨著物管業(yè)務(wù)的毛利率水平下降，以及外拓難度的增大，這種“押寶”的策略能否奏效，還仍是未知數(shù)。
堅(jiān)決取舍關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)，真能分開(kāi)嗎？
放在兩年前，不會(huì)有人相信，物業(yè)股最大的風(fēng)險(xiǎn)，是它們各自的地產(chǎn)大股東。但近年幾乎所有物業(yè)股的大幅下行，皆因受到了地產(chǎn)大股東的拖累。特別是通過(guò)各種方式被大股東挪用資金的情況，對(duì)物業(yè)股造成了極大的殺傷。
這種曖昧的關(guān)聯(lián)交易，融創(chuàng)服務(wù)并不陌生，來(lái)自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收賬款金額可排名行業(yè)前三。
2021年，融創(chuàng)服務(wù)的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)凈額約為45.66億元，比2020年整整高出了30多億，其中約75%來(lái)自于所服務(wù)的融創(chuàng)中國(guó)項(xiàng)目的未付款。
到了2022年，這一數(shù)字不降反增，與融創(chuàng)中國(guó)的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)增長(zhǎng)至33.68億，對(duì)應(yīng)15.42億元的減值撥備，計(jì)提比例非常大。
去年正是由于關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提的大額減值撥備，融創(chuàng)服務(wù)才凈虧損約7.5億元。不過(guò)，今年上半年，融創(chuàng)服務(wù)沒(méi)有增加關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收賬款減值準(zhǔn)備。
融創(chuàng)管理層表示，今年融創(chuàng)服務(wù)不太會(huì)出現(xiàn)因關(guān)聯(lián)方融創(chuàng)中國(guó)，而出現(xiàn)大額計(jì)提減值的情況。并將持續(xù)以市場(chǎng)化原則為基礎(chǔ)處理關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)，即承接關(guān)聯(lián)方融創(chuàng)中國(guó)項(xiàng)目的底線(xiàn)是現(xiàn)金能不能回收，費(fèi)用必須要覆蓋成本。
但是，切割大股東，將意味著獲得項(xiàng)目的成本和難度有所提高。融創(chuàng)服務(wù)截至2022年底的在管面積中，來(lái)自融創(chuàng)中國(guó)的物業(yè)面積接近63%，收入占比約70%。不僅如此，融創(chuàng)中國(guó)項(xiàng)目的物管收入毛利率水平也相對(duì)高。
從當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)而言，投資者當(dāng)然希望融創(chuàng)服務(wù)盡可能獨(dú)立起來(lái)。但失去了大股東的庇護(hù)，則可能要在擴(kuò)張和毛利提升方面遭遇瓶頸，成長(zhǎng)性大大降低。
考慮到地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的可能，如何與大股東建立一種獨(dú)立而不獨(dú)行的關(guān)系，考驗(yàn)管理層的智慧。
不過(guò)可以肯定的是，融創(chuàng)服務(wù)不久后就必然要與大股東拉開(kāi)一定距離。融創(chuàng)服務(wù)的股票作為有價(jià)證券，在融創(chuàng)中國(guó)的美元債重組方案中，就有一個(gè)方案讓債權(quán)人以債權(quán)換融創(chuàng)服務(wù)的股權(quán)，而且比例高達(dá)14.7%。
一旦被擺上貨架，融創(chuàng)服務(wù)的走向，可能就身不由己了。但未必不是好事。