“不死鳥” 正在嘗試第二次上岸。
周五，在刊發(fā)了2021年年報和2022年中報后，停牌超11個月的佳兆業(yè)在港交所復牌。
股市給出的反饋十分簡單直接：股價開市下挫40個點，尾市收報21%的跌幅。
【資料圖】
當然了，作為年內第一家成功復牌的內地房企，這一番操作為全行業(yè)燃起的希望之火，實在遠在單純的股價漲跌之外——
但復牌，就等于復活嗎？
我們先看下佳兆業(yè)交出的成績單。
講真，兩份財報釋放的信號，不是太好——
無論是營收、利潤還是毛利率，幾乎全線下跌。
2021年上半年，佳兆業(yè)還實現(xiàn)盈利近31億元，但下半年開始，就一路向下了。
當年，佳兆業(yè)錄得虧損132.58億元，到了2022年中，又虧了77個億。
也就是說，一年半的時間，虧了約210個小目標。
毛利率也在持續(xù)走低。
佳兆業(yè)長于做舊改。過往這是一門很賺錢的生意，郭英成也曾對外表示，公司位于深圳的舊改項目毛利率高達50%，稍差一點的廣州，也有40%左右。
但這一年多，佳兆業(yè)的毛利率近乎腰斬——
對于毛利下降，財報上公開的解釋是“調整售價以加快銷售的步伐”。
但銷售的步伐到底有多快呢？
也就是從2020年的1435億下降到2021年的1197億，再下降到2022年的271億吧……
債務狀況同樣不容樂觀。
別的就不說了，拿大家伙熟悉的現(xiàn)金短債比舉例吧。
截至2022年6月，佳兆業(yè)的這一指標僅為0.03。
眾所周知，此前在三道紅線中，監(jiān)管部門給綠檔開發(fā)商劃定的標準之一是：現(xiàn)金短債比必須大于1。
1和0.03之間的差距，這不是踩紅線的問題，這是踩死線的問題啊……
這足以說明當下的佳兆業(yè)，在現(xiàn)金流方面有多捉襟見肘了。
所以，對于佳兆業(yè)來說，要想活下去，首當其沖的任務，是化債。
截止2022年6月，佳兆業(yè)有息負債達1315億元，其中一年內要歸還的債務高達1065億，接近900億元借款已經交叉違約。
與之相對應的是，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，僅有可憐的不到109億。
還錢是不可能還錢的，只能想辦法說服債權人，一起共克時艱。
境內一切好說，關鍵問題在于佳兆業(yè)的債務結構中，超過60%的債務是境外債，而這批境外債的處置方案一拖再拖——
債權人想用債權換佳兆業(yè)旗下公司的股權，郭英成覺得對方趁火打劫，想趁機薅走公司寶貴的舊改項目。
一來二去，拖了又拖，反正就是談不攏。
更麻煩的是，這一千多億，只是全部債務的冰山一角。
不要忘了，佳兆業(yè)的連環(huán)爆雷是先從表外債務引爆的，然后才是表內的美元債和境內債交叉違約。
而表外債務有多少呢？
此次披露的財報中，我們發(fā)現(xiàn)，提及了過去一年多時間，佳兆業(yè)向從事物業(yè)開發(fā)的合營企業(yè)和聯(lián)營公司提供的財務擔保情況。
據(jù)有關媒體統(tǒng)計，是這個樣子的——
當然了，佳兆業(yè)并未透露在聯(lián)合營企業(yè)的持股情況，所以真實的表外規(guī)模不得而知。
但光看已經爆雷的部分，由佳兆業(yè)擔保的逾期理財產品規(guī)模已經達到127個億，兩相參照，表外債務少說也有小幾百億吧。
也不知道復牌之后，佳兆業(yè)有沒有在公開市場回血的可能。
來錢的另外一條線，是銷售。
在以往的地產下行周期中，只要樓盤賣出去，有錢流入了，開發(fā)商資金緊張局面就有望緩解。
但如今不一樣了。
自從保交樓變成各地必須壓實的任務后，回款受限就多了。
不少地方要求房企，尤其是出險房企的項目回款只能留在項目上“保交付”，不能劃撥到總部自由支配。
簡單點說就是——
銷售情況再好，但都在項目上，不能救急，對開發(fā)商自身處理債務危機幫助就不大了。
更何況，佳兆業(yè)的銷售回款還是太慢了。
根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，佳兆業(yè)今年前兩個月賣出了40多億的房子，排名也往前靠了不少。
但按照千億級別的債務來計算，就算銷售回款能用來還債，也頂多能覆蓋個利息支出。
最后，說說佳兆業(yè)寧愿債務違約也想拼命保住的土儲吧。
這是舊改之王最大的底氣，但也是它的軟肋。
當下，佳兆業(yè)有60%的土儲集中于寸土寸金的粵港澳大灣區(qū)，廣深兩地的土儲超過三分之一。
未納入土儲的城市更新項目，也有176個。
手握如此豐厚的“面粉”，難怪可以在爆雷之后引來中信系、招商蛇口和AMC的大力馳援。
相比于兩年前城市更新被按下暫停鍵，今年舊改的政策環(huán)境也算友好。
但舊改的一大特點就是前期投入多，回本周期長，只有資金型的實力玩家才能玩得轉。
而對目前的佳兆業(yè)來說，需要活過了短期，才能看到長期。
寫到這里，我想到佳兆業(yè)的2016年。
彼時，公司在全國的所有資產被凍結，賬上只剩下幾個億，為了能夠多吃點肉，債權人和購房者鬧得不可開交。
就這么茍著的時候，深圳房價忽然暴漲了起來——
手頭大量深圳土儲價值暴漲，財務困局迎刃而解，佳兆業(yè)贏得“不死鳥”的美譽，房企、債權人和購房者收獲三贏。
但前些天的政府工作報告已經定調，今年，不會再有強刺激。（點此回溯）
房價暴漲的“東風”怕是很難等到了。如果市場不回暖，這批優(yōu)質資產最終的歸宿可能還是逐漸賣掉變現(xiàn)。
畢竟，在建項目的交付還是必須保證的，員工的工資，也不能老拖著。
但無論如何，對于陷在停牌泥沼中的出險房企們，這個消息，算得上是個絕佳的開局。
去年4月，10余家房企因為沒有能在最后期限披露業(yè)績遭遇集體停牌，恒大、融創(chuàng)、花樣年等，都在名單之列。
大家都在關注他們能不能在deadline之前發(fā)出年報，而佳兆業(yè)打響了第一槍。
這不，融創(chuàng)的好消息，也傳出來了——