紅周刊 本刊編輯部 | 秦佳麗
自2022年11月28日支持房企融資“第三支箭”落地，包括出險(xiǎn)房企在內(nèi)的房企紛紛發(fā)布配股或增發(fā)公告。在這樣的背景下，12月21日，管理層再度推出新“利好”，即允許符合條件的房企“借殼”已上市房企、允許行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。但業(yè)內(nèi)人士指出，嚴(yán)重資不抵債的房企恐難以享受融資潮紅利。
距離支持房企融資“第三支箭”落地的時(shí)間已經(jīng)過去一個(gè)月，這期間，A股和港股涉房企業(yè)頻發(fā)再融資計(jì)劃。據(jù)《紅周刊》統(tǒng)計(jì)，近一月已有32家上市房企發(fā)布配股或定增融資預(yù)案，覆蓋中小市值房企及出險(xiǎn)房企。其中8家A股房企披露定增規(guī)模，合計(jì)募集資金約167億元。
【資料圖】
有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，“第三支箭”惠及廣泛房企群體，但企業(yè)在增發(fā)價(jià)格制定、說服潛在投資者方面仍面臨諸多考驗(yàn)。從房企資質(zhì)角度看，穩(wěn)健型房企實(shí)施股權(quán)融資落地會(huì)較快，嚴(yán)重資不抵債的出險(xiǎn)房企或有阻力存在。
涉房企業(yè)“增發(fā)潮”
32家企業(yè)計(jì)劃配股或定增
證監(jiān)會(huì)重開A股房企股權(quán)融資大門以來，房企緊鑼密鼓推出再融資計(jì)劃?！都t周刊》統(tǒng)計(jì)，截至2022年12月28日，近一月已有32家涉房企業(yè)發(fā)布配股或定增融資公告。
其中，在披露增發(fā)意向公告的24家A股房企中，已有嘉凱城、福星股份、大名城、華發(fā)股份、三湘印象、榮盛發(fā)展、格力地產(chǎn)8家A股房企披露預(yù)案并公布定增規(guī)模，合計(jì)募集資金約167億元（見附表）。另有碧桂園、雅居樂、建發(fā)國(guó)際等8家H股公司募資超100億港元。
“折價(jià)增發(fā)配售”現(xiàn)象在這輪再融資中較為普遍。目前披露增發(fā)預(yù)案的A股房企，擬定發(fā)行價(jià)格大多不低于定價(jià)基準(zhǔn)日之前20個(gè)交易日上市公司股票交易均價(jià)的80%。完成港股配售的房企普遍較前一日收市價(jià)格折價(jià)10%至20%。
從融資主體看，相比“第一支箭”“第二支箭”在信貸、債券提振上惠及少量?jī)?yōu)質(zhì)房企，當(dāng)前“第三支箭”覆蓋的企業(yè)類型更廣，包括以招商蛇口為代表的頭部央國(guó)企，嘉凱城、大名城等民營(yíng)房企，華發(fā)股份、陸家嘴等區(qū)域性房企和華夏幸福等出險(xiǎn)房企。
在募資用途方面，本輪房企“定增潮”主要集中在兩大領(lǐng)域，一類用于“保交樓、保民生”相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)、償還債務(wù)本息及補(bǔ)充流動(dòng)資金等常規(guī)領(lǐng)域；另一類則是以招商蛇口、格力地產(chǎn)、陸家嘴等為代表的房企，借助“允許房企發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買涉房資產(chǎn)”政策東風(fēng)，重啟并購(gòu)重組并發(fā)行股份募集配套資金。
以格力地產(chǎn)、招商蛇口為例，格力地產(chǎn)擬向珠海國(guó)資委、珠海城建集團(tuán)發(fā)行股份并支付現(xiàn)金，購(gòu)買其持有的珠海免稅100%股權(quán)，招商蛇口擬發(fā)行股份購(gòu)買深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)。格力地產(chǎn)并購(gòu)重組珠海免稅、招商蛇口收購(gòu)南油集團(tuán)股權(quán)相關(guān)事宜最早可追溯至2020年。不過，前者因公司高管被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查而暫停，后者伴隨意向投資機(jī)構(gòu)平安人壽退出、“宏觀環(huán)境變化，繼續(xù)推進(jìn)后續(xù)程序的條件具有不確定性”等原因終止。如今，借助重新開啟的并購(gòu)重組配套融資大門，兩家房企擱置2年的并購(gòu)重組事項(xiàng)得到重啟。
在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管“第三支箭”惠及房企更加多元化，但穩(wěn)健型房企實(shí)施股權(quán)融資仍然落地更快。與此同時(shí)，在3-6個(gè)月左右的定增周期內(nèi)，房企籌劃再融資事項(xiàng)仍面臨諸多考驗(yàn)。
“穩(wěn)健型房企仍在該輪股權(quán)融資中受益較大。監(jiān)管部門多次表示‘改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表’，這類企業(yè)一直保持較為穩(wěn)健的開發(fā)和銷售節(jié)奏，定增融資直接用于補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金或緩解償債壓力。因此目前尚未出險(xiǎn)的房企股權(quán)融資落地更快、更符合政策導(dǎo)向?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《紅周刊》表示。
劉水介紹，房企定增需要?dú)v經(jīng)董事會(huì)、股東大會(huì)審批、監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)等系列流程。根據(jù)規(guī)定，監(jiān)管部門自受理申請(qǐng)文件到作出決定的期限為3個(gè)月，自監(jiān)管部門核準(zhǔn)發(fā)行之日起上市公司應(yīng)該在6個(gè)月內(nèi)完成增發(fā)，如果監(jiān)管部門開綠燈審理加快，時(shí)間會(huì)明顯縮短。“當(dāng)前政策環(huán)境其實(shí)足夠?qū)捤?，企業(yè)面臨的考驗(yàn)主要來自于股東大會(huì)、投資人對(duì)定增計(jì)劃及融資用途的認(rèn)可?！?/p>
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《紅周刊》表示，在此輪股權(quán)融資中，募資主體未必是受益方，因?yàn)樵诠蓛r(jià)低點(diǎn)開展配售或者定增，募集的資金額度十分有限，卻讓渡了一定股權(quán)。與此同時(shí)，房企再融資事項(xiàng)落地仍面臨多項(xiàng)考驗(yàn)。“第一個(gè)考驗(yàn)是在行業(yè)銷售端持續(xù)下行壓力下，如何說服潛在投資者持有信心；第二個(gè)是企業(yè)資產(chǎn)安全及信用問題，目前披露定增意向的不乏出險(xiǎn)房企及中小型房企，需要考量如何保證投資者未來的資產(chǎn)安全以及收益；第三是定增或配股價(jià)格制定上面臨較大的壓力，當(dāng)前是上市房企股價(jià)低點(diǎn)，從已經(jīng)發(fā)布配股預(yù)案的幾家房企來看，配售價(jià)格在2022年最高股價(jià)的三分之一左右，低價(jià)配售也在一定程度上損害了既有股東的利益?！?/p>
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄向《紅周刊》表示，A股房企距離定增計(jì)劃實(shí)施成功還有距離，“房企最終能否成功面臨著很多未知數(shù)，比如能否找到投資者認(rèn)購(gòu)、折扣增發(fā)是否造成股東權(quán)益受損等。不過，目前很多區(qū)域型中小房企也紛紛加入定增募資，其中運(yùn)營(yíng)良好、財(cái)務(wù)穩(wěn)定的區(qū)域型房企通過定增再融資的可能性還是比較大的?！?/p>
市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)意愿受關(guān)注
“大股東”或?qū)嵖厝顺芍匾霭l(fā)對(duì)象
能否找到“合格投資者”是房企募資方案成功與否的關(guān)鍵。從定增發(fā)行對(duì)象來看，當(dāng)前披露意向公告的房企普遍表示面向證券投資基金管理公司、證券公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資者、合格境外機(jī)構(gòu)投資者等不超過35名特定對(duì)象。
關(guān)于實(shí)施股權(quán)融資的房企目前是否確立意向投資者名單，《紅周刊》以投資人身份致電多家企業(yè)，華發(fā)股份董秘回應(yīng)表示，由于增發(fā)預(yù)案還要等后續(xù)證監(jiān)會(huì)受理，因此詢價(jià)類工作需要等待申請(qǐng)批復(fù)后才會(huì)開展。據(jù)介紹，“A股上一次實(shí)施股權(quán)融資大概是在2015年，因?yàn)檫@么多年都沒有放開過，整個(gè)時(shí)間周期并不好說，不知道這次會(huì)‘從嚴(yán)’還是‘從寬’，等收到證監(jiān)會(huì)批復(fù)，公司會(huì)發(fā)布相應(yīng)公告?！?/p>
觀察房企定增公告可以發(fā)現(xiàn)，大股東、實(shí)控人是參與定增的“主力”。除了向大股東發(fā)行股份以購(gòu)買資產(chǎn)的陸家嘴、格力地產(chǎn)及招商蛇口，目前華發(fā)股份、大名城、嘉凱城等至少3家房企明確定增投資對(duì)象包括控股股東或關(guān)聯(lián)方。其中，擬定向增發(fā)6.35億股、募資不超過60億元的華發(fā)股份，是本輪再融資潮中預(yù)計(jì)募集資金規(guī)模最高的房企，根據(jù)增發(fā)預(yù)案，公司控股股東華發(fā)集團(tuán)將參與認(rèn)購(gòu)金額不超過30億元，認(rèn)購(gòu)股份數(shù)量不低于本次非公開發(fā)行實(shí)際發(fā)行數(shù)量的28.49%。嘉凱城的再融資更是被建軻投資一家包攬，建軻投資是公司間接控股股東嘉惠實(shí)業(yè)之全資子公司。
對(duì)于大股東或?qū)嵖厝朔e極參與定增，陳霄認(rèn)為，一方面，大股東出于擔(dān)憂情緒，認(rèn)購(gòu)定增股份可以幫助房企脫困和成功募資；另一方面，在高折扣增發(fā)的背景下，參與定增能夠享受長(zhǎng)線收益，也反映出股東本身對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期看好。
而在宋紅衛(wèi)看來，由于保交樓已經(jīng)成為必須完成的“政治任務(wù)”，大股東或者實(shí)控人參與認(rèn)購(gòu)更多是不得已：“從過往的情況來看，房企債務(wù)問題最后還要以股東借款的形式來緩解，定增無非是換了一種方式而已，同時(shí)也會(huì)給企業(yè)帶來增信?！?/p>
劉水表示，“目前房企的意向定增對(duì)象，大股東或?qū)嵖厝岁P(guān)聯(lián)方成為重要投資人，對(duì)比之下其他投資機(jī)構(gòu)參與的積極性有限。對(duì)機(jī)構(gòu)投資者來說，股權(quán)投資是為了參與利潤(rùn)分配。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，企業(yè)盈利難度增加，因此在投資人的考量中利益較難得到保障?！?/p>
出險(xiǎn)房企尋求債務(wù)化解新途徑
嚴(yán)重資不抵債房企難翻身
由于“第三支箭”新政并未限制出險(xiǎn)房企，在此背景下包括華夏幸福、金科股份等此前有違約行為的房企正積極籌劃再融資事項(xiàng)。
實(shí)際上，對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，“定增融資+債務(wù)重組”不失為一次化解償債壓力的機(jī)會(huì)。以華夏幸福為例，公司在發(fā)布定向增發(fā)意向性公告的同時(shí)，近日還發(fā)布了以股抵債欲償還約400億元債務(wù)的方案，即公司以“幸福精選平臺(tái)”及“幸福優(yōu)選平臺(tái)”股權(quán)作為償債資源，向債權(quán)人以預(yù)測(cè)估值的八折或七五折的價(jià)格實(shí)施本次債務(wù)重組，債權(quán)人將以不超過400.39億元債權(quán)換取持股平臺(tái)相應(yīng)收益權(quán)。
不過，本輪房企再融資仍存在不確定性，披露定向增發(fā)意向性公告的房企也普遍表示，非公開發(fā)行股票事項(xiàng)存在因市場(chǎng)環(huán)境以及其他原因被暫停、被終止的風(fēng)險(xiǎn)。比如，迪馬股份在增發(fā)意向公告中作出重要風(fēng)險(xiǎn)提示，其第一大股東東銀控股與一致行動(dòng)人重慶碩潤(rùn)石化有限責(zé)任公司等合計(jì)持股10.74億股（占公司總股本的比例為43.12%）均被司法凍結(jié)及輪候凍結(jié)；東銀控股正在實(shí)施債務(wù)重組，存在持股變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，公司及控股子公司近12個(gè)月新增訴訟及仲裁累計(jì)金額8.62億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)的10.003%。
在宋紅衛(wèi)看來，一次股權(quán)募資行動(dòng)難以完全化解房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，畢竟募集的資金額度十分有限，但這在一定程度上是企業(yè)的增信行為，說明資本市場(chǎng)仍有人看好這些企業(yè)，只要有資本的持續(xù)流入，房企基本面就會(huì)逐漸修復(fù)。
劉水對(duì)此表示，“出險(xiǎn)上市房企再融資，符合此次監(jiān)管部門政策導(dǎo)向。不過，其中獲得再融資支持的企業(yè)仍限于具備開發(fā)經(jīng)營(yíng)能力、資質(zhì)相對(duì)較好的出險(xiǎn)房企，其他資產(chǎn)較差、嚴(yán)重資不抵債的房企或有阻力?！?/p>
另值得一提的是，2022年12月21日，證監(jiān)會(huì)發(fā)文重申落實(shí)好已出臺(tái)的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企。陳霄對(duì)此表示，“部分企業(yè)可因此通過合并上市公司體系外優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提升企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和企業(yè)估值；被重組的企業(yè)也可以借助優(yōu)質(zhì)平臺(tái)獲得再融資。目前來看，一些優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健的民營(yíng)房企或?qū)⑼ㄟ^‘借殼’部分規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)不理想的上市房企來達(dá)到上市目標(biāo)；而對(duì)于富力地產(chǎn)、萬達(dá)商業(yè)等未來是否會(huì)重新沖刺IPO仍需觀察，但是至少政策重新打開了口子，企業(yè)借機(jī)登陸A股也重新有了機(jī)會(huì)?！?/p>
但宋紅衛(wèi)預(yù)計(jì)，“借殼上市”短期內(nèi)對(duì)行業(yè)影響不會(huì)太大，“目前還沒有看到哪一家房企有借殼上市的動(dòng)作，畢竟資金方進(jìn)入都是要以盈利為目的的，出險(xiǎn)房企目前聚焦解決信用及債務(wù)問題，未出險(xiǎn)的房企也不會(huì)在股價(jià)這么低的階段讓別人收購(gòu)自己?！?/p>
（本文已刊發(fā)于2022年12月31日《紅周刊》，文中提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）