近年來(lái)，房地產(chǎn)暴雷事件層出不窮，整個(gè)行業(yè)的資金壓力備受關(guān)注。
【資料圖】
2022年8月30日，雅居樂(lè)集團(tuán)控股有限公司（股票代碼3383.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“雅居樂(lè)”）在香港聯(lián)交所公布了2022年半年報(bào)。
根據(jù)半年報(bào)披露：2022年上半年，雅居樂(lè)營(yíng)業(yè)收入金額為人民幣316.45億元，凈利潤(rùn)為人民幣33.54億元，綜合毛利率為23.4%。
僅從這些營(yíng)業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，公司的經(jīng)營(yíng)成果表現(xiàn)為下滑。但結(jié)合整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境，考慮到匯兌損益、其他收益、其他收入的影響，雅居樂(lè)半年報(bào)取得如此業(yè)績(jī)已經(jīng)算是行業(yè)中的“優(yōu)”等生了。
讓我們結(jié)合半年報(bào)，一起來(lái)看一下雅居樂(lè)的“優(yōu)”和它背后的故事。
一、穩(wěn)字當(dāng)頭，全力以赴償還到期債務(wù)，求生存
凈負(fù)債比率即凈借貸（總借貸扣除現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項(xiàng)目及有限制現(xiàn)金）除以總權(quán)益是反映地產(chǎn)行業(yè)償債能力的一個(gè)常見(jiàn)指標(biāo)。截至2022年6月30日，雅居樂(lè)凈負(fù)債比率為48.3%，比2021年12月31日的50.8%降低2.5個(gè)百分點(diǎn)。
從財(cái)務(wù)費(fèi)用凈額中可以看出，2022年上半年的利息支出和上年同期相比降幅較大，從35.56億元降至20.84億元，降幅41.4%。主要是因?yàn)樯习肽杲栀J平均結(jié)余減少，實(shí)際借貸利率5.59%和上年同期5.96%相比略有減少。
截至2022年6月30日，雅居樂(lè)的借貸總額和上年末相比減少137.04億元。
這從公司對(duì)外公告的償債記錄可以看出，公司在全力以赴解決債務(wù)問(wèn)題，以減輕償債壓力。如：公司在3月份贖回5億美元6.7%優(yōu)先票據(jù)，5月份全額償還 33.45億港元的港元貸款余額以及6000萬(wàn)美元的美元貸款余額……
據(jù)2022年8月30日最新公告，雅居樂(lè)已經(jīng)將足夠資金存入受托人指定的銀行賬戶(hù)，用于 2022 年 8 月31 日（到期日）全數(shù)贖回未償還的本金額為 3.6億美元的 2021 年票據(jù)，資金相當(dāng)于未償還本金額連同累計(jì)至到期日的利息。
這預(yù)示著雅居樂(lè)已順利償還完8月份最后一筆美元債，公開(kāi)信息顯示，下一筆到期的5億美元票據(jù)時(shí)間為2025年1月。這幾年時(shí)間足以給雅居樂(lè)喘息機(jī)會(huì)，從容應(yīng)對(duì)接下來(lái)的行業(yè)變局。
市場(chǎng)見(jiàn)此消息，也給予了快速回應(yīng)，截至2022年8月31日收盤(pán)，雅居樂(lè)股價(jià)上漲8.66%。
二、多管道、多方式籌融資，降費(fèi)用實(shí)現(xiàn)節(jié)流
雅居樂(lè)對(duì)外多管道融資，多方式籌集資金，確保按時(shí)按量?jī)斶€了內(nèi)外債。具體表現(xiàn)如下：
01多管道融資
據(jù)半年報(bào)披露，雅居樂(lè)采取多管道融資方式。2022年上半年，雅居樂(lè)集團(tuán)在6月通過(guò)中國(guó)香港的英皇道柏架山道項(xiàng)目公司，獲授予本金總額為8.94億港元2024年到期的夾層融資；并簽訂優(yōu)先融資補(bǔ)充協(xié)議，銀團(tuán)定期貸款的本金總額為8.25億港元，同時(shí)延長(zhǎng)現(xiàn)有銀團(tuán)定期貸款到期日至2024年。
02通過(guò)縮減費(fèi)用為償還債務(wù)鋪路
(1)銷(xiāo)售及營(yíng)銷(xiāo)成本
2022年上半年，雅居樂(lè)的銷(xiāo)售及營(yíng)銷(xiāo)成本為人民幣10.08億元，較2021年同期的人民幣12.73億元下降20.8%。銷(xiāo)售及營(yíng)銷(xiāo)成本占收入的百分比下降至3.2%（2021年同期：3.3%）。
(2)行政開(kāi)支
2022年上半年，雅居樂(lè)的行政開(kāi)支為人民幣17.16億元，較2021年同期的人民幣18.99億元下降9.7%，該降幅主要由于期內(nèi)雅居樂(lè)加強(qiáng)費(fèi)用管控。
(3)其他開(kāi)支
2022年上半年，雅居樂(lè)的其他開(kāi)支為人民幣1.01億元，較2021年同期的人民幣1.13億元下降10.0%，該降幅主要由于期內(nèi)慈善捐款及雜項(xiàng)支出減少所致。
三、穩(wěn)扎穩(wěn)打，前瞻性、多元化布局，謀發(fā)展
雅居樂(lè)短期內(nèi)全力以赴償付到期債務(wù)求生存，但它并未放棄經(jīng)營(yíng)布局和戰(zhàn)略部署，并未放棄發(fā)展之路。
01預(yù)售金額觸底反彈，多地順利完成項(xiàng)目交付
雅居樂(lè)2022年上半年預(yù)售總金額為394.5億元，對(duì)應(yīng)建筑面積307萬(wàn)平方米，預(yù)售均價(jià)1.28萬(wàn)元/平米。在售項(xiàng)目為201個(gè)，其中包括13個(gè)全新項(xiàng)目。預(yù)售金額呈現(xiàn)先跌后升，在整個(gè)行業(yè)表現(xiàn)不景氣的情況下，這樣的表現(xiàn)已屬優(yōu)秀。
除了償債方面做出的努力外，雅居樂(lè)也在努力保交付，這也是公司短期內(nèi)面臨的挑戰(zhàn)。2022年上半年，雅居樂(lè)在項(xiàng)目交付方面，在廣州、佛山、南寧、北京、上海等20個(gè)城市完成了超過(guò)2.7萬(wàn)戶(hù)、254萬(wàn)平方米的交付任務(wù)，整體表現(xiàn)較好。
02預(yù)留充足、優(yōu)勢(shì)布局土地
截至2022年6月30日，雅居樂(lè)擁有4349萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備，可以支撐公司未來(lái)4-5年的發(fā)展。出于保守策略，本期無(wú)大量新增土地。這些土地分布在81個(gè)城市和地區(qū)，平均樓面地價(jià)3534元/平米，價(jià)格較低，均有一定的成本優(yōu)勢(shì)。
從布局來(lái)看，雅居樂(lè)的土地主要聚焦大灣區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)。其中，在大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備約為1055萬(wàn)平方米，占整體土地儲(chǔ)備的24.3%，現(xiàn)擁有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)51個(gè)；在長(zhǎng)三角則擁有529萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，占整體土地儲(chǔ)備的12.2%，現(xiàn)擁有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)47個(gè)；在香港則擁有兩個(gè)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括英皇道柏架山道項(xiàng)目及九龍?zhí)亮x本道項(xiàng)目，合計(jì)土地儲(chǔ)備約為20389平方米。
這些城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較高，人口購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。這些客戶(hù)群體可以為雅居樂(lè)提供較為充足的市場(chǎng)需求，預(yù)示著雅居樂(lè)將來(lái)穩(wěn)定的市場(chǎng)銷(xiāo)售有了一定支撐。
03物業(yè)管理表現(xiàn)亮眼、環(huán)保業(yè)務(wù)未來(lái)可期
雅居樂(lè)堅(jiān)持“地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的營(yíng)運(yùn)模式?；谠撃Ｊ?，2022年上半年，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)了多元業(yè)務(wù)收入占比的提升。上半年，物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)收入與多元業(yè)務(wù)收入的占比分別為75.1%及24.9%，其中多元業(yè)務(wù)收入的占比較去年同期上升8.1個(gè)百分點(diǎn)。
表現(xiàn)尤為亮眼的是物業(yè)管理（對(duì)應(yīng)主體主要是：雅生活）收入，和去年同期相比，其增加了31.7%。雅生活憑借全產(chǎn)業(yè)鏈布局，采取靈活的拓展策略，加速對(duì)于住宅存量、非住宅市場(chǎng)的拓展，持續(xù)拓寬項(xiàng)目來(lái)源，第三方市場(chǎng)拓展面積持續(xù)穩(wěn)居行業(yè)前列，顯示出可持續(xù)的增長(zhǎng)韌性。
截至2022年6月30日，雅生活在管面積及合約面積分別為5.286億平方米及7.065億平方米。第三方項(xiàng)目通過(guò)市場(chǎng)拓展、收購(gòu)整合等方式迅速擴(kuò)張，合約面積（含控股成員企業(yè)）達(dá)5.585億平方米，包括新增合約面積超過(guò)4,320萬(wàn)平方米，較于2021年12月31日增長(zhǎng)8.4%，占總合約面積的79.1%，是雅生活規(guī)模增長(zhǎng)的主要來(lái)源。
此外，雅居樂(lè)的環(huán)保業(yè)務(wù)也不容小覷，未來(lái)可期。2022年上半年，環(huán)保業(yè)務(wù)成功獲取多個(gè)《危險(xiǎn)廢物經(jīng)營(yíng)許可證》，新增核準(zhǔn)的處理資質(zhì)涵蓋焚燒、物化處理、柔性填埋及剛性填埋等多個(gè)業(yè)態(tài)，加速了產(chǎn)能轉(zhuǎn)化，釋放有效產(chǎn)能。近10個(gè)項(xiàng)目相繼成功換證，意味著各項(xiàng)目平穩(wěn)經(jīng)營(yíng)的表現(xiàn)贏得長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)許可，旗下裝備工程公司的環(huán)境工程水污染防治設(shè)計(jì)元素亦獲批乙級(jí)資質(zhì)，環(huán)保業(yè)務(wù)環(huán)境工程軟實(shí)力得到有效提升。
04布局新能源車(chē)、調(diào)味品賽道，增加新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)
根據(jù)半年報(bào)披露，雅居樂(lè)積極布局新能源汽車(chē)及調(diào)味品行業(yè)的新賽道，分別成為威馬和廣東珠江橋生物科技股份有限公司的股東。威馬已于2022年6月完成向香港聯(lián)合交易所有限公司遞交上市申請(qǐng)書(shū)。威馬是電動(dòng)汽車(chē)技術(shù)引入到中國(guó)主流市場(chǎng)的先驅(qū)之一，憑借其領(lǐng)先的技術(shù)及快速的增長(zhǎng)銷(xiāo)量，展望未來(lái)威馬成功上市后，將為雅居樂(lè)帶來(lái)可觀的投資回報(bào)。
值得一提的是，雅居樂(lè)目前持有威馬6.46%股權(quán)。
綜上所述，在行業(yè)困境期，雅居樂(lè)這種穩(wěn)扎穩(wěn)打，在保穩(wěn)定、保信用的前提下，進(jìn)行前瞻性、多元化布局，或許可以助其經(jīng)歷寒冬后成為行業(yè)翹楚！