過(guò)去這一年，力高集團(tuán)的成績(jī)冰火兩重天。
3月28日早間，力高集團(tuán)發(fā)布2021年業(yè)績(jī)報(bào)告。從數(shù)據(jù)來(lái)看，過(guò)去這一年，企業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額470.11億元，同比增加14.7%；收益203.96億元，同比增加63.8%，業(yè)績(jī)看起來(lái)頗為亮眼。
而伴隨銷售額與營(yíng)業(yè)額而來(lái)的利潤(rùn)這一數(shù)字，卻揭開(kāi)了力高集團(tuán)銷售業(yè)績(jī)的“遮羞布”。
PART ONE
利潤(rùn)被“掏空”
從利潤(rùn)這一財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看，力高集團(tuán)的表現(xiàn)出現(xiàn)了一個(gè)“悖論”。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)溢利25.15億元，同比大增74.3%。與之相對(duì)，本公司所有者應(yīng)占溢利卻同比減少31.8%至8.84億元。
對(duì)于本公司所有者應(yīng)占溢利下滑，企業(yè)并未在公告中給予解釋。但財(cái)經(jīng)網(wǎng)梳理發(fā)現(xiàn)，非控股股東分走了高達(dá)16.31億元的凈利潤(rùn)，逆勢(shì)同比增長(zhǎng)10倍，占比總利潤(rùn)的64.85%。這意味著，非控股股東幾乎分走了集團(tuán)股東利潤(rùn)的2倍之多。
在IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來(lái)，從上市企業(yè)來(lái)看，發(fā)生這種“本末倒置”的情況在邏輯上和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上是正常的，但是從企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)策略上而言卻不是很普遍。
據(jù)了解，力高集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況十分突出。據(jù)財(cái)報(bào)顯示，于2021年12月31日，集團(tuán)擁有處于不同開(kāi)發(fā)階段且尚未售罄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資項(xiàng)目133個(gè)，年報(bào)中并未公布項(xiàng)目的權(quán)益占比，但其中帶有“力高”標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目?jī)H有8個(gè)。
據(jù)了解，在力高的合作名單上，不乏有旭輝、美的、佳兆業(yè)、濱江、陽(yáng)光城等排名更加靠前的上市房企。
而這造成的直接結(jié)果便是企業(yè)銷售額的“水分”過(guò)大。據(jù)克而瑞公布的2021年房企權(quán)益銷售額排行榜顯示，力高集團(tuán)2021年權(quán)益銷售額208.1億元，權(quán)益占比僅有44%。
雖然企業(yè)合約銷售額得到一定增長(zhǎng)，但柏文喜認(rèn)為此舉并不可持續(xù)。其表示，力高選擇合作模式開(kāi)展業(yè)務(wù)，企業(yè)利潤(rùn)已經(jīng)下滑。這樣的模式持續(xù)下去，一方面，會(huì)影響企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的資金支持能力；另一方面，過(guò)多的合作發(fā)展模式以及在合作中并不具備控制性地位的狀況也會(huì)削弱企業(yè)的主導(dǎo)權(quán)，對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略實(shí)施和可持續(xù)發(fā)展能力是十分不利的。
不僅如此，近期，正是企業(yè)合作名單上的包括旭輝、美的在內(nèi)的多家企業(yè)管理層均在2021年年度業(yè)績(jī)會(huì)上明確表示，未來(lái)要減少合作拿地，要進(jìn)一步提升自身權(quán)益比，在需要合作拿地時(shí)，會(huì)優(yōu)選、慎選合作伙伴。顯然，排名更靠前的上市房企也意識(shí)到了過(guò)往簡(jiǎn)單的追求流量規(guī)模已經(jīng)不適用于當(dāng)下形勢(shì)，甚至部分合作的風(fēng)險(xiǎn)反而會(huì)大于收益。
當(dāng)然，對(duì)于力高集團(tuán)來(lái)說(shuō)，非控股股東的作用也不止于此。以”凈負(fù)債率=債務(wù)凈額/總權(quán)益”的計(jì)算公式來(lái)看，非控股股東權(quán)益是降低凈負(fù)債率的重要因素之一。而據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2021年，集團(tuán)非控股股東權(quán)益達(dá)到83.58億元，同比增長(zhǎng)36%，遠(yuǎn)超集團(tuán)擁有者應(yīng)占權(quán)益增速16%。
只是，力高集團(tuán)報(bào)告期末的凈負(fù)債權(quán)益比率為52.8%，仍較2020年同期增加4.1個(gè)百分點(diǎn)。這也側(cè)面說(shuō)明，企業(yè)真實(shí)的負(fù)債增長(zhǎng)幅度恐怕更高。
PART TWO
巨額債務(wù)壓頂
實(shí)際上，相比于利潤(rùn)的下滑，企業(yè)債務(wù)這一關(guān)更加難過(guò)。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，于2021年12月31日，企業(yè)擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物75.34億元，受限制現(xiàn)金33.23億元，企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~甚至并未公布。
同期，集團(tuán)的借款約為194.44億元。其中，一年內(nèi)到期債務(wù)高達(dá)98.13億元。這也意味著，受限制資金之外的現(xiàn)金已經(jīng)難以覆蓋短期債務(wù)。
不僅如此，企業(yè)還為此承擔(dān)著極高成本。數(shù)據(jù)顯示，2021年，集團(tuán)的平均借款成本利率（按本期間已產(chǎn)生的利息開(kāi)支總額（包括資本化利息）除以平均借款計(jì)算）高達(dá)9.71%。
這一融資成本大大高于力高集團(tuán)所處位置的行業(yè)平均值。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年100家典型房企的新增債券類融資成本為5.32%，較2020年全年下降0.99個(gè)百分點(diǎn)。其中，境外債券融資成本為6.88%，較2020年全年下降1.71個(gè)百分點(diǎn)；境內(nèi)債券融資成本為4.06%，較2020年全年下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。
“現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，頭頂這樣的巨額債務(wù)，意味企業(yè)流動(dòng)性壓力巨大，償債能力存疑。”柏文喜如此表示。
實(shí)際上，對(duì)于力高集團(tuán)的債務(wù)壓力，機(jī)構(gòu)也已有所擔(dān)憂。
3月16日，惠譽(yù)將力高集團(tuán)的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)及高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)自“CCC-”下調(diào)至“C”，回收率評(píng)級(jí)維持在“RR4”。
此前，力高集團(tuán)曾宣布已就2022年4月到期未償還的1.97億美元債券、2022年8月到期未償還的3.05億美元債券及2023年5月到期未償還1.5億美元債券發(fā)起要約回購(gòu)，以置換2023年到期的債券。
盡管回購(gòu)要約提出給予激勵(lì)費(fèi)用且未降低本金和利息，但惠譽(yù)依據(jù)其標(biāo)準(zhǔn)將債務(wù)展期9至12個(gè)月視為不良債務(wù)交換。惠譽(yù)認(rèn)為，回購(gòu)要約是力高因流動(dòng)性不足為避免違約采取的必要之舉。若力高成功完成擬議債券回購(gòu)要約，惠譽(yù)將下調(diào)其發(fā)行人違約評(píng)級(jí)至"RD"（限制性違約）。
PART THREE
物業(yè)上市作用幾何？
力高集團(tuán)成立于1992年，從福建起家，在閩系房企中，一直顯得很不起眼，但其卻也有著閩系房企的激進(jìn)基因。企業(yè)管理層在2021年初的年度經(jīng)營(yíng)會(huì)議上便表現(xiàn)出對(duì)于規(guī)模的強(qiáng)烈渴望。
據(jù)官網(wǎng)顯示，企業(yè)于2021年1月16日至17日舉行該年度經(jīng)營(yíng)會(huì)議。會(huì)上，集團(tuán)總裁黃若青代表董事會(huì)發(fā)布新一輪三年戰(zhàn)略規(guī)劃，正式開(kāi)啟“千億”目標(biāo)的新征程。對(duì)此，各部門(mén)負(fù)責(zé)人甚至簽署了責(zé)任狀。
而企業(yè)的拓儲(chǔ)節(jié)奏也在踐行管理層的戰(zhàn)略部署。2021年，企業(yè)共計(jì)拿下20幅土地，其中上半年拿下16幅。
只是，在市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變后，企業(yè)的拓儲(chǔ)節(jié)奏和“千億”目標(biāo)都受到了影響。柏文喜稱，在現(xiàn)在的行業(yè)環(huán)境下如果沒(méi)有新的模式突破或者發(fā)生奇跡，這個(gè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的難度顯然是很大的。
從銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年前兩個(gè)月，力高集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售約45.20億元，同比下降18.3%，銷售下滑態(tài)勢(shì)尚未被扭轉(zhuǎn)。
面對(duì)壓力巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，力高集團(tuán)開(kāi)始選擇將目標(biāo)放到物業(yè)上。去年12月底，力高健康生活第二次遞交招股書(shū)，2022年3月18日通過(guò)聆訊。
但此時(shí)此刻的物業(yè)上市作用又有幾何？在職業(yè)投資人朱酒看來(lái)，物業(yè)上市擴(kuò)大融資，等于賣資產(chǎn)。對(duì)于當(dāng)下物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，其直言“皮之不存，毛將焉附？”。
實(shí)際上，從當(dāng)前的資本市場(chǎng)變化中，也可以窺得物業(yè)的艱難之處。據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，截至3月28日，港股上市的物業(yè)管理板塊總市值4928.9億港元，較去年的上萬(wàn)億已經(jīng)腰斬。
不過(guò)，柏文喜稱，通過(guò)分拆物業(yè)公司上市可以提升母公司的股價(jià)和市值，優(yōu)化母公司的經(jīng)營(yíng)條件，對(duì)于減輕負(fù)債壓力是有明顯好處的。就股價(jià)差異而言，在物業(yè)股已經(jīng)大幅回調(diào)的情況下依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)股，因此目前以物業(yè)公司分拆上市來(lái)直接或者間接反哺地產(chǎn)在事實(shí)邏輯上還是成立的。
但如何將邏輯變成現(xiàn)實(shí)，力高集團(tuán)顯然還需要很長(zhǎng)的路要走。
內(nèi)容來(lái)源：?地產(chǎn)雜志