萬達商管的上市之路還在繼續(xù)。
近日，證監(jiān)會披露了一則文件，國際部要求5家境外發(fā)行上市企業(yè)出具補充材料，珠海萬達是其中一家。
【資料圖】
問題包括是否存在關(guān)聯(lián)方資金占用；出租率的計算口徑及準確性、有無防止內(nèi)部人員虛報出租率和收繳率的相關(guān)有效措施以及實際執(zhí)行情況；關(guān)聯(lián)交易及與關(guān)聯(lián)方的資金往來、業(yè)務(wù)獨立性；上市對賭的股權(quán)回購、提前還債安排、控股股東短期償債風(fēng)險；細化募資用途的保障措施及安排，承諾相關(guān)資金不會直接或間接流入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域；大額現(xiàn)金分紅的合理性以及這一情況下上市融資的必要性等。
這也意味著，要想順利上市，珠海萬達需要先向監(jiān)管層補充說明6個問題，以證明公司在經(jīng)營、資金等層面的穩(wěn)定性。
又一次，珠海萬達重新站在了上市的起跑線上，只是在經(jīng)歷諸多風(fēng)波后，這一次的時間節(jié)點承載了更多期待與壓力。
協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴《國際金融報》記者，珠海萬達需要積極配合，提供詳細資料以證明其財務(wù)報表的真實性和關(guān)聯(lián)交易的合規(guī)性，若可以消除公眾和監(jiān)管機構(gòu)的疑慮，那么對其上市申請可能不會產(chǎn)生太大影響，“反之，證監(jiān)會可能會要求其進行更多補充調(diào)查或者暫停上市申請”。
否認出租率造假
從2021年首次遞表至今，珠海萬達的上市之路已走了將近三年，在赴港上市的隊伍中，連續(xù)三次招股書失效的情況并不多見。
香頌資本董事沈萌在采訪中指出，珠海萬達的招股書失效并非是因為港股監(jiān)管，而是尚未得到中國證監(jiān)會許可，“且從近期對珠海萬達境外上市補充材料的要求來看，監(jiān)管部門仍對其經(jīng)營數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性，以及大比例分紅對經(jīng)營等方面的影響尚存在疑慮”。
記者注意到，監(jiān)管層對珠海萬達的關(guān)注點主要集中在經(jīng)營和資金層面。除關(guān)聯(lián)交易、關(guān)聯(lián)方資金往來、業(yè)務(wù)獨立性等常規(guī)問題外，監(jiān)管層還提到了一個關(guān)于出租率的問題。
根據(jù)招股書，2019年至2021年，珠海萬達在管商業(yè)廣場平均出租率為98.8%，證監(jiān)會要求其結(jié)合報告期內(nèi)，公司商業(yè)管理服務(wù)費及租金實際收繳情況、同期同行業(yè)公司可比情況（如有）說明上述出租率的計算口徑及其準確性；并說明公司在考核和內(nèi)控制度方面，有無防止內(nèi)部人員虛報出租率和收繳率的相關(guān)有效措施以及實際執(zhí)行情況。
關(guān)于出租率的疑問可追溯至今年3月。
彼時，一位自稱在萬達工作兩年多的內(nèi)部人士在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)文，從管理制度、績效考核、組織架構(gòu)、預(yù)算制定等維度詳細談?wù)摿斯粳F(xiàn)狀，并直言在考核指標不合理的情況下，萬達旗下商業(yè)項目在商戶銷售業(yè)績、租金收繳率等方面存在造假的情況。
就在證監(jiān)會要求其出具境外發(fā)行上市備案補充材料的前幾日（5月26日），珠海萬達母公司大連萬達商業(yè)發(fā)布相關(guān)說明，否認關(guān)于商戶銷售業(yè)績、客流、空鋪、短租等多項業(yè)績造假的傳聞，并表示公司對外披露的財務(wù)數(shù)據(jù)均由審計機構(gòu)審計、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)也已由聯(lián)席保薦人等機構(gòu)盡調(diào)確認。
萬達表示，銷售額方面，廣場內(nèi)絕大多數(shù)租戶向公司支付固定租金，固定租金與商戶銷售額沒有直接關(guān)聯(lián)，公司掌握銷售額數(shù)據(jù)主要用于跟蹤商戶經(jīng)營情況，不存在造假情況；
客流量方面，萬達廣場的入口處都安裝了檢測進入商場人員數(shù)量的特殊裝置并與經(jīng)營分析系統(tǒng)打通，由經(jīng)營分析系統(tǒng)對客流量進行客觀統(tǒng)計和記錄，公司已制定信息系統(tǒng)相關(guān)的關(guān)鍵制度和規(guī)范，不存在任何人為操縱或修改；
出租率方面，由已出租面積除以總可出租面積計算?？偪沙鲎饷娣e為總在管面積減去公共區(qū)域及設(shè)施區(qū)域，已出租面積是根據(jù)租戶簽訂的租約進行計算。公司已制定嚴格的內(nèi)控措施，通過租賃系統(tǒng)進行合同管理及監(jiān)督執(zhí)行，亦不存在任何人為操縱或修改。
先處置潛在風(fēng)險要素
漩渦中還出現(xiàn)了出售資產(chǎn)的聲音，大連萬達商業(yè)在說明中否認了將被華潤置地收購的傳聞，并表示公司沒有直接出售20家江浙滬已開業(yè)商業(yè)廣場的計劃。
相關(guān)傳聞出現(xiàn)的契機是珠海萬達于2022年10月25日提交的第三版招股書的失效。據(jù)悉，若珠海萬達未能在5月底前完成港股上市，則萬達集團三筆離岸貸款的貸方可要求提前全額償還，規(guī)模為13億美元。
大連萬達商業(yè)稱，經(jīng)核實，萬達集團確存在三筆規(guī)模13億美元的銀團貸款，但借款主體并非公司，且根據(jù)約定，若珠海萬達未能在2023年5月8日前完成上市，如超過66.67%份額的參貸行要求還款，則萬達集團需歸還貸款。
目前，萬達集團已就該條款向所有參貸行發(fā)出豁免同意申請，將合同約定的上市日期調(diào)整為2023年11月末，這三筆銀團均已有超過三分之一的參貸行向代理行回復(fù)同意豁免申請，故該則條款暫無觸發(fā)風(fēng)險。
但這不代表珠海萬達的資金危機得到解除，該公司在招股書中設(shè)置的對賭條款也成了“暗雷”。
按其與鄭裕彤家族、碧桂園、螞蟻、騰訊等投資人所簽訂的對賭協(xié)議，公司2021年至2023年的實際凈利潤將分別不少于51.9億元、74.3億元、94.6億元，若未達成，則大連萬達商業(yè)及珠海萬贏將以零對價轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金補償；此外，若珠海萬達不能于2023年底成功上市，則大連萬達商業(yè)需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購款。
這些潛在危機是監(jiān)管層的關(guān)注重點。
今年3月，大連萬達商業(yè)申請發(fā)行60億元債券時，證監(jiān)會就該則股權(quán)回購事項詢問珠海萬達的上市進展及對公司短期償債能力的影響。
如今，相似的問題再次被提起。
證監(jiān)會6月2日發(fā)布的境外發(fā)行上市備案補充材料要求中，監(jiān)管層要求珠海萬達說明報告期內(nèi)收入和利潤大幅增加的原因和相關(guān)應(yīng)收款項期后收回情況，并結(jié)合公司及控股股東對外作出的與公司上市時間和實現(xiàn)業(yè)績有關(guān)的股權(quán)回購、提前還債等安排，說明公司控股股東短期償債風(fēng)險情況。
同時還要求其說明，報告期內(nèi)現(xiàn)金分紅金額以及未來現(xiàn)金分紅政策的合理性，對公司償債能力和持續(xù)經(jīng)營能力是否存在重大影響，以及大額現(xiàn)金分紅的情況下實施本次融資的必要性和合理性。
招股書信息顯示，2019年至2021年及2022年上半年，珠海萬達累計現(xiàn)金分紅132.73億元，超過同期經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額合計數(shù)的115.48億元。除上述分紅外，2022年9月23日股東大會審議通過分紅34.78億元的議案；上市后，董事會也擬在股東大會上建議至少將年度可分配利潤的65%用于分紅。
向監(jiān)管層補充說明上述情況的合理合規(guī)是珠海萬達當下的重要任務(wù)。沈萌稱，這些潛在風(fēng)險要素妥善處置后，珠海萬達才能實現(xiàn)港股上市。
他強調(diào)，只要得到中國證監(jiān)會的許可，港股上市流程并不會成為障礙，但另一個需要關(guān)注的問題，當前環(huán)境下，萬達能否按預(yù)期的估值招股、上市后股價又能否有足夠支撐。
記者獲悉，萬達方面正在按照證監(jiān)會新規(guī)準備文件，計劃繼續(xù)推進上市進程。