進(jìn)入“王曉松時(shí)代”的新城控股，雖然營收實(shí)現(xiàn)了正增長，但利潤增速卻逐步下降。
王曉松臨危受命的2019年，新城控股（601155.SH）經(jīng)歷冰火兩重天，一方面董事長王振華因涉案被調(diào)查，另一方面，公司的銷售業(yè)績創(chuàng)下了歷史新高2747.8億元，在房企銷售榜中排名第八。
但自此之后，新城控股的銷售業(yè)績開始下降，不僅排名掉出前十，甚至2021年僅完成銷售目標(biāo)的89.91%。
與銷售業(yè)績同步下降的還有新城控股的銷售毛利率，2019年-2021年，新城控股該項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為32.64%、23.5%、20.45%，持續(xù)走低。
為尋求盈利突破，新城控股將目光聚焦在商業(yè)地產(chǎn)上，持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模的吾悅廣場能助力新城控股實(shí)現(xiàn)新的業(yè)績增長嗎？
01
新城轉(zhuǎn)“綠”，增收不增利
2019年7月3日晚，新城控股公告，公司實(shí)控人、董事長王振華因個(gè)人原因被刑事拘留，王振華的兒子王曉松被選任為第二屆董事會(huì)董事長。
而從這起臨危受命開始，新城控股正式進(jìn)入“王曉松時(shí)代”。
王曉松正式接班后，受到董事長事件風(fēng)波影響，股價(jià)一度從7月3日收盤價(jià)38.65元/股跌至8月6日的階段最低值20.81元/股，一個(gè)月時(shí)間市值蒸發(fā)超400億元。
在王曉松的帶領(lǐng)下，新城控股展開一系列自救動(dòng)作，包括為優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)而接連出售20余個(gè)項(xiàng)目等。
圖片來源：Wind數(shù)據(jù)
2019年8月6日后，新城控股的股價(jià)逐步開始回升。12月31日，新城控股的收盤股價(jià)為35.05元/股，逐步接近事件發(fā)生前的公司股價(jià)。
2019年財(cái)報(bào)顯示，新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入858.47億元，同比增長58.58%；凈利潤133.3億元，同比增長9.18%。
銷售業(yè)績方面，新城控股實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額2747.8億元，在克而瑞房企銷售榜中穩(wěn)坐第八?？梢哉f，對于剛剛上任的王曉松來說，2019年交付了一張還不錯(cuò)的考卷。
三道紅線政策出臺(tái)后，2020年末，新城控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率74.12%、凈負(fù)債率43.65%、現(xiàn)金短債比1.68，踩中一條為黃檔房企。
事實(shí)上，從王曉松掌權(quán)前后的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)對比顯示，最明顯的變化就是利潤增速下滑。
2018年，新城控股的營業(yè)收入為541.33億元，同比增長33.58%；歸母凈利潤為104.91億元，同比增長74.02%。
而2019年和2020年，新城控股的歸母凈利潤分別為126.54億元、152.26億元，增速分別為20.61%和20.56%。
圖片來源：新城控股財(cái)報(bào)
時(shí)至今日，新城控股已經(jīng)明顯增收不增利。2021年新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1682.32億元，同比增長15.64%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤125.98億元，同比下降17.42%。
值得注意的是，截至去年底，新城控股總權(quán)益971.23億元，其中歸母權(quán)益593.09億元，少數(shù)股東權(quán)益378.14億元。但從利潤表看，公司總凈利137.59億元，歸母凈利125.98億元，但少數(shù)股東只有11.6億元。即少數(shù)股東權(quán)益占比38.93%，損益占比8.43%。
在2021年的業(yè)績會(huì)上，王曉松表示，從行業(yè)發(fā)展來看，未來房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率會(huì)處于一個(gè)常態(tài)化水平，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)由高杠桿高利潤的類金融行業(yè)，逐步趨向于向管理要紅利的類制造業(yè)。不過，王曉松稱，其依然相信行業(yè)毛利會(huì)在目前低谷上逐步修復(fù)，存在一定的修復(fù)空間?！皬哪壳罢信膾煜薹績r(jià)和限地價(jià)的狀態(tài)來看，還是給予開發(fā)商一些合理利潤，預(yù)計(jì)這是一個(gè)時(shí)間換空間，逐步置換土地的過程?！?/p>
不過，在三道紅線方面，2021年的新城控股則成功轉(zhuǎn)“綠”。截至2021年年末，新城控股剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%，凈負(fù)債率為48.12%，現(xiàn)金短債比為1.07，三項(xiàng)全部達(dá)標(biāo)，步入綠檔房企。
02
押寶商業(yè)地產(chǎn)，是福是禍？
或許是受到公司利潤空間被壓縮的影響，近幾年的新城控股，開始明顯擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
王曉松掌權(quán)之前的新城控股，截至2019年中期，累計(jì)開業(yè)運(yùn)營的吾悅廣場為44座，已開業(yè)面積為411.03萬平方米。
長春新城吾悅廣場
2020年5月召開的股東會(huì)上，王曉松曾表示，未來新城控股的利潤主要來源，將從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)綜合體開發(fā)，未來收益和利潤可能主要會(huì)來自于商業(yè)管理。商業(yè)管理，一條線靠租金收入；第二條線是挖掘會(huì)員體系，消費(fèi)場景如何變現(xiàn)。未來新城要繼續(xù)從“經(jīng)營場地”，向“經(jīng)營人”發(fā)展。例如，新城會(huì)在場景提升等商場運(yùn)營管理之上，加強(qiáng)會(huì)員的發(fā)展和變現(xiàn)，同時(shí)挖掘住宅業(yè)主潛力。
正如王曉松的發(fā)言所述，掌權(quán)不到三年時(shí)間，他將旗下吾悅廣場的規(guī)模擴(kuò)張了近3倍。截至2021年年底，新城控股已實(shí)現(xiàn)累計(jì)在營吾悅廣場130座，吾悅廣場開業(yè)面積達(dá)1248.38萬平方米，平均出租率97.63%。
較高的出租率也為新城控股貢獻(xiàn)了不少業(yè)績。去年新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入86.39億元，超額完成全年目標(biāo)85億元，同比增長51.01%。此外，新城控股的物業(yè)出租及管理毛利率為72.64%。
對于2022年商業(yè)發(fā)展目標(biāo)，新城控股介紹，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)總收入105億元，新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項(xiàng)目25座。
長春新城吾悅廣場
但商業(yè)地產(chǎn)是否真能助力新城控股實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果，恐怕還是一個(gè)未知數(shù)。近兩年，隨著房地產(chǎn)主業(yè)整體增速放緩，商業(yè)地產(chǎn)似乎成了下一個(gè)行業(yè)風(fēng)口，不少房企在該領(lǐng)域押寶。如華潤、萬達(dá)、龍湖等多家房企已經(jīng)提早在該領(lǐng)域進(jìn)行布局，行業(yè)競爭十分激烈。
相比之下，2009年涉足商業(yè)地產(chǎn)，2015年才開始全國布局的新城控股在其中并未占到明顯優(yōu)勢。
此外，受疫情影響，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人們的信心指數(shù)也較為保守。
據(jù)《2022年全國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)報(bào)告》介紹，與去年同比，近六成商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人預(yù)計(jì)經(jīng)營業(yè)績不會(huì)呈現(xiàn)增長，超七成商業(yè)品牌經(jīng)理人表示不會(huì)提速開店，近八成購物中心經(jīng)理人表示市場競爭將進(jìn)一步加劇。
對于整個(gè)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，購物中心經(jīng)理人認(rèn)為有三個(gè)方面，首先來自消費(fèi)乏力，其次是商業(yè)地產(chǎn)的過度開發(fā)，之后為資金壓力。
商務(wù)部市場運(yùn)行專家、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長王永平指出，全國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)一定程度上反映了行業(yè)的基本面，同時(shí)傳遞出了疫情下行業(yè)經(jīng)理人普遍的焦慮情緒與心態(tài)。但隨著疫情好轉(zhuǎn)或政府出臺(tái)針對性的扶持政策，相信信心指數(shù)將會(huì)上揚(yáng)。
03
王曉松時(shí)代：掌權(quán)與放權(quán)
新城控股成立1993年，最早由王振華創(chuàng)立于江蘇常州。2008年，新城控股將業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)展至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，并成為中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)20強(qiáng)。2015年12月，新城控股集團(tuán)在上海證券交易所A股上市。
從百億房企到千億陣營，新城控股用了7年。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年，新城控股以1260.1億元的流量金額步入千億陣營，位列房企第13位。而成為千億房企僅一年后，2018年的新城控股又憑借著2204.3億元的流量金額進(jìn)入前十榜單，成為行業(yè)黑馬。
不過，2019年，因董事長王振華涉案被調(diào)查，王振華二代王曉松臨危受命，正式接班。
王曉松掌權(quán)后的新城控股，在拿地方面，采取了更謹(jǐn)慎的土地投資策略。2018年年末，在土地儲(chǔ)備方面，新城控股介紹為深耕長三角，擴(kuò)充西南區(qū)域版圖，全國化布局更加均衡。
而到了2021年，新城控股則提出，公司堅(jiān)持深耕長三角區(qū)域，并聚焦其他核心城市群，形成以長三角、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)等城市群為重點(diǎn)的布局體系。可以看出，“王曉松時(shí)代”的新城控股更集中在重點(diǎn)城市群深耕。
除了在拿地策略方面有所調(diào)整外，2021年，接班1年半的王曉松也開始“放權(quán)”。
2021年1月8日，新城控股公告，王曉松申請辭去總裁職務(wù)，“老臣”梁志誠被委任為公司新總裁。
圖片來源：新城控股公告
梁志誠生于1969年，2003年2月起加入江蘇新城，歷任江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司行政管理部主管、江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司總裁助理、新城發(fā)展控股有限公司執(zhí)行董事兼聯(lián)席總裁等多個(gè)職位，至今在新城工作已有19年。
值得注意的是，這不是王曉松掌權(quán)后新城控股第一次發(fā)生高管人事變動(dòng)。在2020年，新城控股一個(gè)月之內(nèi)曾有兩位聯(lián)席總裁相繼離職。
2020年3月20日，新城控股發(fā)布公告，公司聯(lián)席總裁陳德力因個(gè)人原因辭職，僅在10天之后，公司另一位聯(lián)席總裁袁伯銀也宣布辭任。此前二人在新城控股分別分管商業(yè)管理事業(yè)部和商業(yè)開發(fā)事業(yè)部投資拓展工作。
而在兩位聯(lián)席總裁辭職后，新城控股宣布由曲德君接管商業(yè)管理事業(yè)部，并擔(dān)任公司聯(lián)席總裁之位。
對于王曉松的“放權(quán)”，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)分析，新城控股的人事調(diào)整是一次比較合理的工作機(jī)制安排。此前新城控股風(fēng)波大，王曉松掌舵非常有必要。而后企業(yè)經(jīng)營趨于穩(wěn)定，梁志誠升任總裁，則說明經(jīng)營方面問題不大，這個(gè)時(shí)候可以比較好地對職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)行分工和安排，有助于企業(yè)更好的發(fā)展。
回望王曉松掌舵的這幾年，在危機(jī)時(shí)刻擔(dān)起重任，又在平穩(wěn)發(fā)展中遇到新的困難。未來，如何在求穩(wěn)與盈利之間找到新的平衡點(diǎn)，是資本市場交給王曉松的下一項(xiàng)任務(wù)。
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