01
案情簡介
張某系平邑縣某小區(qū)業(yè)主，其與小區(qū)物業(yè)公司于2014年3月簽訂《物業(yè)管理服務協議》，后因張某長期未交納物業(yè)費，該物業(yè)公司將張某起訴至平邑法院，要求張某支付拖欠的物業(yè)費及違約金。訴訟過程中，張某辯稱其房屋存在質量問題導致漏水，且張某在外地工作，長期未入住房屋，認為其不應交納物業(yè)費。
(資料圖片僅供參考)
02
法院審理
法院經審理認為，張某與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理服務協議》系雙方真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應系合法有效合同，雙方均應按照合同約定全面履行各自的義務。協議明確約定了物業(yè)服務內容、物業(yè)服務質量以及物業(yè)費收費標準等，并未約定未居住房屋免交物業(yè)費的條款，物業(yè)公司已經按照協議約定和有關法律規(guī)定提供服務，張某以未居住房屋從而未接受物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費，無法律依據，法院不予支持。對于張某辯稱的房屋漏水問題，系房屋建筑工程質量問題，屬商品房買賣合同關系，與本案物業(yè)服務合同關系并非同一法律關系，張某可憑據另案向相關責任單位主張權利，不能以房屋質量問題為由拒付物業(yè)費。
本案經法院組織調解，物業(yè)公司同意就該房屋空置期間的物業(yè)費打折收取，并承諾對張某反映的漏水問題協調開發(fā)商解決，最終張某同意該調解方案，當庭向物業(yè)公司支付了拖欠的物業(yè)費，并同意就房屋質量問題與開發(fā)商自行協商處理。
03
法官說法
一、房屋空置期間仍需交納物業(yè)費。物業(yè)公司提供的是物業(yè)區(qū)域的公共事務管理服務，即建筑物及其設備、公用設施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、公共秩序等項目的日常維護、修繕、管理、服務等，物業(yè)公司已經如約將公共設施配置到位，這種公共性服務不會因為某些業(yè)主沒入住、不使用，管理成本就會減少。因此，物業(yè)公司有權依據合同約定向業(yè)主收取未入住期間的物業(yè)費。需要注意的是，若物業(yè)服務合同中就未實際居住房屋的情況作出物業(yè)費可享受減免的約定時，業(yè)主可以提交所規(guī)定的相關證明材料向物業(yè)公司主張減免物業(yè)費。
二、房屋質量問題不能作為拒交物業(yè)費的理由。房屋買賣和物業(yè)服務屬兩個不同的法律關系，在本案中，對于房屋漏水問題要查找漏水原因，若系公共供水管道破裂造成的漏水問題，物業(yè)公司有責任維修、更換；若系業(yè)主自己用水管道的問題，相關損失應由業(yè)主自行承擔，物業(yè)公司不負有維修義務；若系其他業(yè)主未盡到房屋管理和注意義務造成侵權，則應由其他業(yè)主承擔損害賠償責任。本案房屋系因建筑質量存在問題導致漏水，業(yè)主應向開發(fā)商主張相關權利，不能以此為由拒交物業(yè)費。
04
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》第五百零九條第一款：當事人應當按照約定全面履行自己的義務?！吨腥A人民共和國民法典》第五百七十七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。《中華人民共和國民法典》第九百三十七條：物業(yè)服務合同是物業(yè)服務人在物業(yè)服務區(qū)域內，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的管理維護等物業(yè)服務，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。 物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人?！吨腥A人民共和國民法典》第九百四十四條第一款：業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。來源：山東高法
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文章來源:樂居買房