2023開年，房地產(chǎn)市場多項數(shù)據(jù)出現(xiàn)起色，從政策端松綁到金融側(cè)支持，多重利好密集釋放，到房貸利率一路走低。
在“保交樓”“支持剛性和改善性住房需求合理釋放”的大背景下，2023年的珠海樓市是否回暖？開發(fā)商應該如何調(diào)整經(jīng)營策略？購房者面對全新的市場環(huán)境該作何選擇？房企經(jīng)營策略怎樣優(yōu)化轉(zhuǎn)向？對此，珠海樂居專訪了知名媒體評論員、左岸控股董事長李炳亮。
(資料圖)
知名媒體評論員、左岸控股董事長李炳亮
李炳亮表示，近期珠海各樓盤售樓部又再現(xiàn)往日熙熙攘攘的人群，且多個項目又開始出現(xiàn)銷量上升的勢頭，尤其是春節(jié)后，珠海樓市回暖跡象明顯。其實不僅房地產(chǎn)，其他行業(yè)也猶如雨后春筍，不斷冒尖，大有百業(yè)復興之勢。經(jīng)過疫情放開的短暫陣痛，整個社會迎來了新的希望。
近期房地產(chǎn)行業(yè)可謂利好頻傳，無論是“保交樓、保民生”，“支持剛性和改善型住房需求”，還是重提支柱產(chǎn)業(yè)地位，國家層面對行業(yè)重視程度有目共睹。李炳亮認為，保交樓，根本上就是保經(jīng)濟、保信心、保民生。開發(fā)商需要以去化為主，降低負債，認真提升產(chǎn)品品質(zhì)，繼續(xù)推進組織和戰(zhàn)略創(chuàng)新和改革，增強企業(yè)韌性，迎接未來的大浪淘沙。
對于剛需和改善需求購房者，李炳亮建議，珠海是一個“藍籌股”，正在快速補齊投資和工作的短板，剛需客此時量力而為入手一套自住房，是一個非常科學的決策；對于改善客來說，優(yōu)化資產(chǎn)的時機已經(jīng)來臨，抓住政策窗口期及早上車，不失為一種好的選擇。
以下為采訪實錄：
1、近期，房地產(chǎn)利好消息頻傳，您有觀察到本地樓市回暖的跡象嗎？請為我們介紹一下。
李炳亮：按市場反應的標準看，珠海樓市是有回暖的跡象。我們可以看到，地產(chǎn)銷售和策劃從業(yè)人員一改過去略顯消極的狀態(tài)轉(zhuǎn)為積極的宣傳，頻繁地在各自朋友圈發(fā)廣告；各種地產(chǎn)媒體積極的發(fā)聲；各樓盤售樓部又再現(xiàn)往日熙熙攘攘的人群；靜寂幾年的開發(fā)商又積極主動的約營銷公司洽談合作事宜；更重要的是，多個項目又開始出現(xiàn)銷量上升的勢頭等……這些都是可以看成傳統(tǒng)意義上的回暖的跡象。
其實不僅房地產(chǎn)，其他行業(yè)也猶如雨后春筍，不斷冒尖，大有百業(yè)復興之勢。經(jīng)過疫情放開的短暫陣痛，整個社會迎來了新的希望。
2.從國家到地方，從政策端松綁到金融側(cè)支持，房地產(chǎn)市場復蘇迎來新機遇。在此背景下，您認為今年本地的新房市場，將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展趨勢？
李炳亮：由于房地產(chǎn)不僅受宏觀大勢影響，也受到人口變化、經(jīng)濟發(fā)展水平和市場供求的多重影響。在談到中國整個房地產(chǎn)市場時，我們普遍認近幾年開發(fā)規(guī)模將會進一步縮小，比如2021年的銷售規(guī)模約18萬億，而2022年則變?yōu)?3.33萬億，也許這個落差受到了疫情的影響。如果拋開疫情來說，整體規(guī)模下行是必然的趨勢，這個趨勢主要是受到人口出生率和市場供求變化的影響。但如果具體到珠海本土的話，我們則要從橫向和縱向兩個方面來深入分析！
從縱向來看，個人認為GPD規(guī)模和漲幅、產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模和增速、城市區(qū)位優(yōu)勢、國家支持政策的緣由、居住的先天環(huán)境與后天建設情況、城市工作和投資的基礎及其發(fā)展前景、以及城市可建設土地的規(guī)模與目前的開發(fā)比例等因素是主要影響珠海市場規(guī)模和房價的原因。
綜合這些情況來看，相信珠海在全國的排名是非常靠前的，珠海未來的前景值得期待。
從橫向來看，考慮伴隨房地產(chǎn)市場整體規(guī)模下降的同時，各城市產(chǎn)生了巨大的分化，但是珠海局部區(qū)域的經(jīng)濟和建設水平發(fā)展是遠遠優(yōu)于其他城市或區(qū)域。在這基礎上，我們有幸看到對房地產(chǎn)影響最大的產(chǎn)業(yè)規(guī)模正在加速擴大，從近幾年的招商引資看，未來3-5年有望進入投產(chǎn)加速期，產(chǎn)業(yè)帶來的則是人口增長和消費力提升，以及對外影響的不斷加大，這些都是有利于房地產(chǎn)的前景發(fā)展。
個人認為，即使現(xiàn)在出現(xiàn)了房地產(chǎn)的回暖現(xiàn)象，其原因是不確定的，或許是三年疫情積累的消費釋放，也可能是各項政策集中釋放的推動，這股消費力未必可以持續(xù)到年底。目前在疫情后，珠海的經(jīng)濟仍需要康復，消費者收入仍需努力工作去殷實，未來仍充滿巨大的不確定性，珠海的發(fā)展仍需一步一步去落實。對此，開發(fā)商需要以去化為主，降低負債，認真提升產(chǎn)品品質(zhì)，繼續(xù)推進組織和戰(zhàn)略創(chuàng)新和改革，增強企業(yè)韌性，迎接未來的大浪淘沙。
對于消費者來說，我建議的是：放眼全國，珠海是一個“藍籌股”，正在快速補齊投資和工作的短板。如果認同這點，必會相信這是一個值得終生相伴的城市，那么此時量力而為入手一套自住房，這是非常科學的決策；而收入更高的消費者，也可以擇優(yōu)進行低位吸納投資，但這個相對自住性置業(yè)，會復雜很多，建議找真正專業(yè)的經(jīng)紀人咨詢以增強正確性。
3.無論是“保交樓、保民生”，“支持剛性和改善型住房需求”，還是重提支柱產(chǎn)業(yè)地位，國家層面近期對房地產(chǎn)行業(yè)的重視程度有目共睹。您認為，面對當下的契機，開發(fā)商應如何調(diào)整、優(yōu)化經(jīng)營策略，盡快走出低谷？
李炳亮：從目前看，留給民營房企的空間和時間都是非常有限的，所以建議他們往小而美、小而精的方向發(fā)展，必須注重產(chǎn)品創(chuàng)新、走極致的品質(zhì)和加大精神內(nèi)涵的塑造。只有這樣，才有膽量和信心去繼續(xù)購買土地開發(fā)，并具備與眾不同的實力有機會獲得與土地方的合作分利機會。
對于央企和地方國資房企，他們有望迎來真正的發(fā)展時代。在大浪淘沙后，房企數(shù)量必將急劇減少，經(jīng)過并購重組后，或許有機會組建成為實力更強的央企，在更大社會責任和更高建設使命下的央企，希望能夠改變規(guī)模致勝的傳統(tǒng)思維，筑造出精品、保民生兼顧的雙重時代。
而更多的地方國資房企，在更輕易獲得優(yōu)質(zhì)土地的條件下，希望更加善待土地，以城市藝術的角度去刻畫珠海這個城市的藍圖。在眾多長線項目中，更加地遵守市場和科學的要求，兼顧投資回報和建設民生的平衡?？偟膩碚f，開發(fā)商需要優(yōu)化組織、重塑組織、精煉組織，去開發(fā)多元化、產(chǎn)品精致化、思維創(chuàng)新化、合作專業(yè)化、決策科學化，加強少做短期決策，多做長線的思維。
4.針對有剛性和改善需求的購房人群，今年的置業(yè)策略分別是什么？請您給出一些建議。
李炳亮：對于剛需的購房來說，在不把生活變得過于緊張與焦慮和在家庭收入穩(wěn)定且有富余的前提下，建議現(xiàn)在可以購房了，但務必量力而為，留有一定的財務存款以應付未來的不確定性。在購房時，要兼顧教育、醫(yī)療、交通、未來3-5年家庭人口變化、日常生活便利性多重考慮，切莫只顧項目的單項分值入手。
而對于改善型人群，建議果斷優(yōu)化資產(chǎn)。首先有條件提前住進更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)里，能大大提升全家庭和個人的生活品質(zhì)，這在有限的生命中，是一次非常寶貴的體驗，這充分體現(xiàn)了不動產(chǎn)的使用價值。同時，不動產(chǎn)和股票一樣還有金融消費屬性，可以抵押、轉(zhuǎn)手套現(xiàn)。
如果改善置業(yè)是精準的，則優(yōu)化后的資產(chǎn)將更有升值潛力和預期，所以如果有改善需求，目前正是優(yōu)化資產(chǎn)的好時機。對于這部分人，建議置業(yè)對象重點關注產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、立面造型、中大戶型小區(qū)、緊鄰優(yōu)質(zhì)學區(qū)、大型公園和品牌商業(yè)配套、片區(qū)開發(fā)成熟度、社區(qū)歷史口碑，部分人群還可關注產(chǎn)品的稀缺性和獨特性等等。
5.“好房線上購”第二季即將開啟，由中房協(xié)發(fā)起的“保交樓”行動倡議是活動的一大亮點?？煞裾埬u價一下，這一倡議對于正處在復蘇階段的房地產(chǎn)行業(yè)而言，將產(chǎn)生哪些積極意義？
李炳亮：只有徹底的把保交樓快速執(zhí)行、堅定落實、完美解決，才能重振行業(yè)，畢竟哪怕行業(yè)規(guī)模最終降到10-12萬億，這也是目前最大的行業(yè)，對國家經(jīng)濟建設、對地方政府城建和經(jīng)濟投資，短期內(nèi)都是無可替代的。所以保交樓，根本上就是保經(jīng)濟、保信心、保民生。
由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會全程指導、樂居聯(lián)合天貓好房共同推出的“好房線上購”第二季，通過“市場剖析”、“案場直擊”、“紅人薦房”、 “首套、改善必選榜”等環(huán)節(jié)，全方位支持首套和改善性住房需求合理釋放，幫助用戶收獲心儀好房；更準備了豐厚權益，誠意回饋廣大購房者。
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文章來源:樂居買房
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