處在風(fēng)口的飛翔，豬都能做到。因此，越是艱難的環(huán)境，越能彰顯生命的頑強(qiáng)。
2022年，是疫情肆虐的第三個(gè)年頭，不少平頂山樓盤停工了，不少置業(yè)顧問(wèn)下崗了，不少平頂山樓盤售樓部關(guān)門了……平頂山樓市大有蕭瑟秋風(fēng)今又是，飄飄落葉滿地黃之景象。
(資料圖)
2022年，平頂山市區(qū)新房住宅備案套數(shù)8705套，面積107.52萬(wàn)平方米。比2021年分別下降了31.1%和26.92%。下降幅度之大令人不忍直視。
但回顧這不忍直視的2022年，也仍有可圈可點(diǎn)的一面，一些樓盤成為了佼佼者，而且有些樓盤還超越了自身去年的成績(jī)。
“前十”門檻低了不少
在我們監(jiān)測(cè)的樓盤中，2022年住宅備案面積達(dá)1萬(wàn)平以上的有32家，2萬(wàn)平以上的17家，3萬(wàn)平以上的12家，4萬(wàn)平以上6家，5萬(wàn)平以上的2家，9萬(wàn)平以上的1家。
為了真實(shí)客觀地體現(xiàn)2022年的交易量，筆者把恒大悅瓏灣、億利鳳凰御景等幾家“老成交新備案”樓盤的數(shù)據(jù)沒(méi)有計(jì)入排列名單。2022年住宅備案“前十”的入圍門檻是面積3.05萬(wàn)平方米。
2022年“前十”的備案套數(shù)為3519套，面積45.3668萬(wàn)平方米，分別占市區(qū)全部住宅備案量的40.43%和42.20%。
而2021年“前十”的備案套數(shù)和面積分別是5175套、面積61.22萬(wàn)平方米，“前十”的入圍門檻是3.94萬(wàn)平。2022年與之相比，備案套數(shù)和面積分別下降了32%和25.9%。
逆境中的翹楚
綠城湖岸新城以備案577套，面積91316平方米位列第一，這個(gè)備案面積把第二名遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩到了后邊，比第二名多出了3.5682萬(wàn)平，而且比項(xiàng)目自身2021年的業(yè)績(jī)還好。
2021年該盤備案527套，面積7.9085萬(wàn)平方米，而2022年的備案套數(shù)和面積分別增長(zhǎng)了9.49%和15.47%。
綠城湖岸新城何以成為逆境中的翹楚？
筆者通過(guò)對(duì)幾位購(gòu)房者的訪問(wèn)發(fā)現(xiàn)，其戶型設(shè)計(jì)和內(nèi)在質(zhì)量都令這些購(gòu)房者較為滿意，特別是其較大的戶型，很適合疫情下家庭內(nèi)部分室而居的需求。
一位購(gòu)買了一套4室2廳2衛(wèi)的女士告訴筆者，三年疫情讓她意識(shí)到，與新冠病毒共存看來(lái)是難免了，雖然她家就她和女兒兩口人，但她年邁的父母也在市區(qū)居住，一旦疫情再次襲來(lái)，她必須把父母來(lái)接過(guò)來(lái)照顧，屆時(shí)一人一個(gè)房間很方便家庭內(nèi)部隔離。她說(shuō)平時(shí)還無(wú)所謂，但在這百年不遇的疫情屢屢肆虐的情況下，她必須盡自己最大能力保護(hù)好父母和孩子。
同時(shí)，做為平煤神馬集團(tuán)的職工團(tuán)購(gòu)房，這個(gè)盤周邊的配套也讓不少購(gòu)房者較有信心，平煤神馬投資的一家大型醫(yī)院已經(jīng)開(kāi)建，規(guī)劃中還有與項(xiàng)目近在咫尺的一所中學(xué)和一所小學(xué)校。這些無(wú)疑讓準(zhǔn)業(yè)主們都充滿了期待。
更重要的是，從今年起，平煤神馬集團(tuán)多家單位將開(kāi)始往創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地搬遷，而綠城湖岸新城也從今年起開(kāi)始陸續(xù)交房，眾多單位的進(jìn)入運(yùn)轉(zhuǎn)，要比樓盤的交房入住更能促進(jìn)和加快周邊配套的完善。
顯然，新城區(qū)中央商務(wù)區(qū)西部片區(qū)將漸漸進(jìn)入良性循環(huán)狀態(tài)。
這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)自然是一大利好。
綠城湖岸新城項(xiàng)目實(shí)景
入市即火的新銳
2022年新入市的盤中，湛河春天當(dāng)數(shù)是最火的樓盤了。
湛河春天2022年6月拿到首張預(yù)售證，截至年底共有20棟樓拿到了預(yù)售證，住宅房源564套、面積89923平，短短半年時(shí)間便實(shí)現(xiàn)備案295套、面積47978平，在市區(qū)在售樓盤住宅備案面積上排名第三。套數(shù)和面積的去化率分別達(dá)52.3%和53.36%，這在疫情如此猖獗，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較為嚴(yán)峻的2022年，可以說(shuō)是相當(dāng)不錯(cuò)了。
與綠城湖岸新城一樣，這也是個(gè)以職工團(tuán)購(gòu)為主銷且也是以大戶型為主的樓盤。在已備案的房源中，其戶均面積高達(dá)162.64平方米，且均是7至11層的洋房產(chǎn)品，樓盤將來(lái)的居住舒適度不言而喻。
雖然不少人覺(jué)得湛河新區(qū)的發(fā)展是個(gè)較漫長(zhǎng)的過(guò)程，該樓盤的周邊配套很不完善，生活的便利性較差。就眼下而言，情況確實(shí)如此。但湛河春天及周邊樓盤有兩大優(yōu)勢(shì)也是不能忽視的。
一是，平漯周高鐵南站春節(jié)后會(huì)很快開(kāi)工，整個(gè)工期3.5年，也就是到2025年下半年就有可能通車運(yùn)營(yíng)，這無(wú)疑會(huì)大大助推湛河新區(qū)的發(fā)展速度。
二是，這個(gè)樓盤是湛河區(qū)委區(qū)政府的職工住宅，眼下在建的房源僅是其中的一部分，隨后還會(huì)有大量的房源要建。把職工住宅建到這里，顯然是為將來(lái)區(qū)委、區(qū)政府及各職能部門搬到這里辦公打前站的，為了實(shí)現(xiàn)這一“戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移”，早日結(jié)束異地辦公的窘境，湛河區(qū)今后幾年的中心工作定是圍繞“新城”的建設(shè)而展開(kāi)。
同時(shí)，在今年我市兩會(huì)上的政府工作報(bào)告中，也明確提出了平頂山要從湛河時(shí)代走向沙河時(shí)代的目標(biāo)。這個(gè)“沙河時(shí)代”的標(biāo)志，不就是湛河新區(qū)的建設(shè)嗎？
有以上利好，三五年后，醫(yī)療、教育、商業(yè)、娛樂(lè)等配套應(yīng)該會(huì)有成效的。
湛河春天項(xiàng)目實(shí)景
冠壓東城的快盤
西邊有捷足先登樓盤的截胡，南部有低價(jià)樓盤的沖擊，北邊有全盤小高層產(chǎn)品的抗衡，在諸多不利因素下，常綠·東風(fēng)宸苑卻在銷售上實(shí)現(xiàn)了逆襲。
2022年常綠·東風(fēng)宸苑住宅備案364、面積4.432萬(wàn)平，在備案套數(shù)上市區(qū)第三，備案面積上市區(qū)第四。
這一樓盤何以在市區(qū)東部“力壓群雄”？
是緊鄰建設(shè)路這一優(yōu)勢(shì)嗎？
是！也不全是！緊鄰建設(shè)路確實(shí)是一個(gè)優(yōu)勢(shì)，但建設(shè)東段路北的樓盤不只它一家，而且有的還是現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房。
是價(jià)格便宜吸引了購(gòu)買者嗎？
是！也不全是！它的房?jī)r(jià)的確很便宜，但比它更便宜也有，與它價(jià)格大差不差的更多。
筆者對(duì)這個(gè)盤分析了良久，感覺(jué)有三點(diǎn)值得借鑒。
一是營(yíng)銷人員勤。一年52周，周周有活動(dòng)，無(wú)論來(lái)人多與少，也無(wú)論天氣好不好，周周不停雷打不動(dòng)。這就好比一條街上有多家包子鋪，大多是等客上門，而有一家的店則天天拿著喇叭招攬行人，你說(shuō)誰(shuí)家賣的快？
二是工程進(jìn)度快。2022年是疫情封控最為頻繁的年份，而這家樓盤的應(yīng)對(duì)辦法是疫情襲來(lái)照樣干，工地封控不停工。在建的9棟高層，4棟已封頂，5棟已建至15至17層。上市一年來(lái)，每月都要向外播報(bào)工程進(jìn)度視頻，有時(shí)甚至一月播報(bào)兩次，這就告訴人們，這個(gè)樓盤有實(shí)力，不會(huì)辜負(fù)購(gòu)房者。
三是“你買房，我還月供，延期交房，代還月供”。難道它不怕虧錢嗎？怕它還會(huì)這樣做嗎？會(huì)不會(huì)延期，它自己最清楚，這是讓人放心買房的一個(gè)策略。從備案量上看，這一招還是很見(jiàn)效的。
常綠·東風(fēng)宸苑項(xiàng)目實(shí)景
低價(jià)，誘惑力很大
均價(jià)每平3800元的高層住宅，別說(shuō)在平頂山市區(qū)很少見(jiàn)到，就是扒拉扒拉周邊縣城的樓盤，恐怕也不多見(jiàn)。
但在平頂山市區(qū)，確實(shí)有這么低的樓盤，而且還是一家一線大牌房企銷售的房源，這就是碧桂園鳳凰城。價(jià)格低、牌子硬，自然吸引了不少客戶。2022年，該樓盤備案317套，在市區(qū)名列第四，備案面積4.122萬(wàn)平，市區(qū)名列第五。顯然，低房?jī)r(jià)還是很有誘惑力的。
該項(xiàng)目是平頂山市東鑫置業(yè)有限公司于2019年11月拿的地，占地約138畝，成交單價(jià)221萬(wàn)元/畝，總成交額3億多元，折合樓面價(jià)1326元/㎡。之后東鑫公司與碧桂園合作開(kāi)發(fā)銷售。
售價(jià)3800元/㎡，也許僅僅是顧住個(gè)成本。
這不是砸錢白吆喝嗎？
也不能這么說(shuō)，因?yàn)榍皟赡瓴⒉皇沁@個(gè)價(jià)格。
該項(xiàng)目是2020年開(kāi)盤上市的，當(dāng)年12月，其高層均價(jià)5300元/㎡，洋房標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)6500元/㎡。
2021年12月，高層均價(jià)就降到了4850元/㎡，洋房標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)降為5650元/㎡。分別下降了8.5%和13%。
到了2022年底降幅更大，高層均價(jià)就降至3800元/㎡，洋房標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)4200元/㎡（11月均價(jià)，12月宣布售罄）。與上年同期比又分別降了21.65%和25.66%。
如此的降價(jià)力度已超過(guò)了恒大當(dāng)年的狠勁兒，如此的降價(jià)幅度也讓鳳凰城摘得了兩個(gè)“之最”：市區(qū)高層均價(jià)最低、市區(qū)洋房均價(jià)最低。
以如此低的價(jià)格拋售房源，顯然是需要現(xiàn)金回流的癥狀，客戶們就怕?tīng)€尾和減標(biāo)降配，但碧桂園應(yīng)該不會(huì)吧。
顯然，不少購(gòu)房者是賭上了一把。
碧桂園鳳凰城項(xiàng)目實(shí)景
熱點(diǎn)片區(qū)冷了下來(lái)
近幾年來(lái)，稻香路南段一直是新房銷售很火的片區(qū)，但2022的銷售卻急轉(zhuǎn)直下，這個(gè)片區(qū)的兩個(gè)主力盤去年都乏善可陳。其中銀基譽(yù)府住宅備案130套、面積1.66萬(wàn)平，中駿世界城住宅備案330套、面積3.34萬(wàn)平。兩項(xiàng)目加起來(lái)也就備案460套、面積3.6萬(wàn)平。
而2021年市區(qū)備案前十中，中駿世界城和銀基譽(yù)府住宅備案套數(shù)分獲第一和第二，達(dá)741套和642套，備案面積分獲第三和第二，達(dá)7.41萬(wàn)平和7.64萬(wàn)平。兩盤合計(jì)的備案套數(shù)是1383套，面積是15萬(wàn)平。
2022年與之相比分別下降了66.74%和76%，遠(yuǎn)比市區(qū)整體備案量下降的幅度要大得多。
是什么原因?qū)е逻@個(gè)片區(qū)從火熱驟然轉(zhuǎn)冷呢？
幾位業(yè)內(nèi)人士的分析有一定道理，一是工程進(jìn)度慢，時(shí)不時(shí)還傳出停工的消息，讓購(gòu)房者信心不足。另一因素是，一家降價(jià)幅度較大，另一家死咬價(jià)格不松。結(jié)果是，堅(jiān)守價(jià)格的銷量明顯落后，而降價(jià)的雖有成效，卻也并未帶來(lái)理想的銷量。
同樣由熱轉(zhuǎn)冷的還有火車站東部片區(qū)。
這個(gè)片區(qū)的三大對(duì)壘樓盤是宏天地、九龍廣場(chǎng)和昌建峰璟。2022年的備案套數(shù)共計(jì)389套，面積4.66萬(wàn)平。
而2021年三盤的合計(jì)備案是1069套，面積12.53萬(wàn)平。2022年與之相比分別下降了63.61%和62.81%，也遠(yuǎn)高于市區(qū)整體備案量的降幅。
當(dāng)然，這個(gè)片區(qū)備案量下降的原因與昌建峰璟售罄有一定關(guān)系，但也與其他樓盤因資金問(wèn)題停工和工程緩慢有很大關(guān)系。
顯然，工程進(jìn)度和停工與否，是決定人們是否出手的關(guān)鍵因素。
不少樓盤日子艱難
我們對(duì)2022年在售樓盤共監(jiān)測(cè)了91個(gè)。
前邊已經(jīng)提到，年住宅備案面積在1萬(wàn)平米以上的樓盤有32家，除去那兩家老成交新備案的樓盤，也就30家。那么，這也意味著備案面積全年不足1萬(wàn)平的樓盤有59家。
前30家樓盤全年住宅備案6322套、面積79.67萬(wàn)平。而后邊的59家樓盤共計(jì)住宅備案1739套，面積20.35萬(wàn)平，僅分別占市區(qū)全部住宅備案套數(shù)和面積的21.57%和20.35%。
也就是說(shuō)，后59家的數(shù)量是市區(qū)總樓盤量的三分之二，備案量卻僅是總量的五分之一多一點(diǎn)。
我們可以再細(xì)分一下：
在這59家樓盤中，備案面積在5000平以上的有21家；
3000至5000平之間的有8家；
1000平至3000平之間的有12家；
1000平以下的有18家。
在這18家1000平以下的樓盤中，最多的備案9套，僅1家。最少的備案僅1套，有3家。
以上這些一年賣不了幾套房子樓盤也真夠愁人的，關(guān)門吧，投資砸進(jìn)去了；開(kāi)門吧，連售樓人員的工資都顧不住，你看這日子難不難。
這些樓盤都姓啥名誰(shuí)就不說(shuō)了，因此，這次只公布備案面積前三十名的樓盤。
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文章來(lái)源:樂(lè)居買房