03.04.2023
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【資料圖】
導(dǎo)讀：二手房市場已出現(xiàn)久違的熱度，后續(xù)有望傳導(dǎo)至新房市場。
作者 |第一財(cái)經(jīng) 馬一凡
3月杭州二手房成交量突破萬套，成都突破2.6萬套！在房地產(chǎn)市場“筑底”完成后，多城迎來二手房的率先復(fù)蘇。
在樓市數(shù)據(jù)修復(fù)的同時(shí)，近日自然資源部和銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，要求在全國范圍內(nèi)全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”，又為二手房交易帶來重大利好，該政策將縮短交易流程、降低二手房成交成本，不僅能盤活二手房市場，也有利于后續(xù)以二手房流動(dòng)性帶動(dòng)一手房市場緩慢復(fù)蘇。
圖片攝影：任玉明
成都二手房成交2.6萬套領(lǐng)跑全國
時(shí)隔兩年，杭州二手房市場終于重回“萬套時(shí)代”。
杭州樓市中的購房人酷愛“打新”，二手房市場一直不溫不火，但是從今年2月起，二手房成交顯著回暖，2月杭州二手房成交了近7000套，創(chuàng)下20個(gè)月新高。
根據(jù)錢報(bào)美好生活研究院數(shù)據(jù)，今年3月杭州二手房成交數(shù)據(jù)繼續(xù)攀升，整個(gè)杭州市（含臨安、富陽，不含桐廬、建德、淳安）二手房共計(jì)成交10096套，環(huán)比2月漲幅達(dá)60%，同比去年3月更是上漲120%。
上一次杭州二手房單月成交量“破萬”，還是2021年3月的1.15萬套。
在市場復(fù)蘇的信號(hào)中，杭州土地市場也火起來了，在今年兩輪土地出讓中，已經(jīng)數(shù)次出現(xiàn)五六十家房企搶一宗地的盛況。
同為“新一線城市”的成都，今年一季度的二手房市場“轟轟烈烈”，1-3月二手房成交量已經(jīng)突破5.6萬套，是新房成交量的1.6倍。成都主城二手房庫存去化周期為14.8個(gè)月，比去年四季度末縮短了1.8個(gè)月。
具體來看，今年1月成都全市二手房成交套數(shù)達(dá)到10162套，2月成交套數(shù)為19061套，到了3月，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到27554套（截至3月30日）。
在成交結(jié)構(gòu)中，150萬以內(nèi)的剛需上車型二手房成交占比達(dá)到六成，150萬-300萬總價(jià)房源占成交的三成，剛需是成都二手房市場的絕對(duì)主力。
一線城市中的廣州則正好相反——其豪宅二手房成交興旺狀況尤為突出。
據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)3月29日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，3月廣州市二手住宅共網(wǎng)簽12260宗和119萬平方米，環(huán)比大幅增長23%和24%，同比增長46%和44%，網(wǎng)簽宗數(shù)創(chuàng)下2021年5月以來的新高。
廣州知名豪宅板塊珠江新城的二手房交投十分活躍，根據(jù)貝殼研究院廣州分院數(shù)據(jù)，今年一季度僅在貝殼體系內(nèi)珠江新城板塊就成交了216套住宅，同比去年增長200%，較去年四季度增長112%。
一線城市上海的二手房月度成交量向來領(lǐng)跑全國，截至3月26日，上海二手房成交量已經(jīng)近2萬套，全月大概率突破2.3萬套。
整個(gè)3月份北京則成交了2.22萬套二手住宅，一般來說北京的二手房月成交量在1.2萬套到1.7萬套之間是正常狀態(tài)，數(shù)值高于2萬套時(shí)市場較熱。
部分三四線樓市的二手房成交也出現(xiàn)回暖。以山東泰安為例，3月泰安市區(qū)住宅網(wǎng)簽2217套，環(huán)比增長了76%。江蘇徐州3月1日-20日二手住房銷售套數(shù)達(dá)到1424套，同比上漲60%，環(huán)比上升31%。
“帶押過戶”或?qū)⒋龠M(jìn)二手房交易攀升
在多城二手房成交攀升的同時(shí)，一項(xiàng)重大政策的推進(jìn)意味著二手房交易流程將大大簡化、成本將極大降低。
近日自然資源部和銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，要求在全國范圍內(nèi)全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”，這意味著今后交易二手房時(shí)無需再提前結(jié)清貸款“贖樓”了。
該通知發(fā)布后，一線城市北京立刻響應(yīng)，宣布自3月31日起在北京市個(gè)人二手房交易中推行“帶押過戶”服務(wù)。目前全國已有15個(gè)省份、100多個(gè)地市開展了不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”，辦理模式逐漸成熟。
“帶押過戶”模式推出的大背景，是2021年1月1日起施行的《民法典》，《民法典》第406條規(guī)定明確提出：抵押期間，抵押人原則上可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。該規(guī)定使“帶押過戶”具備放開的法律條件。
2022年起，多城開始落地“帶押過戶”，根據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)，到2022年10月，全國已有深圳、蘇州、濟(jì)南等16城落地執(zhí)行二手房“帶押過戶”。
其后，“帶押過戶”迅速在更大范圍內(nèi)被推廣，截至目前，全國有15個(gè)省份、100多城開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。
對(duì)于普通市民來說，在二手住宅交易過程中，若二手房貸款尚未結(jié)清，則賣方無需再提前籌集資金還清貸款，也能辦理過戶手續(xù)。
以剛剛宣布落地“帶押過戶”政策的北京為例，過去在北京交易存在貸款抵押的二手房，首先需要賣方借款或者買方墊資，還清銀行貸款，解除抵押，才能辦理交易過戶。然后買方再重新申請(qǐng)貸款，辦理設(shè)立抵押、批貸、放款等流程。
這樣二手房交易周期就拉得比較長，尤其是在“提前還貸潮”下，許多賣房人光是要還清銀行貸款就得排隊(duì)數(shù)個(gè)月。
而一旦可以實(shí)行“帶押過戶”，賣方無需先歸還原有房貸就可以完成過戶登記，買方帶押申請(qǐng)的貸款則優(yōu)先用于償還賣家的剩余房貸，極大簡化了二手房的交易流程。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，帶押過戶使得二手房的交易成本明顯降低，該新政對(duì)于盤活二手房市場、后續(xù)以二手房交易帶動(dòng)一手房交易都具有積極的作用。
一名鏈家中介人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，北京二手房“帶押過戶”必須滿足四大條件：一是房子必須為個(gè)人產(chǎn)權(quán)；二是只能有一次抵押，二抵不行；三是必須是現(xiàn)存商業(yè)按揭貸款，經(jīng)營貸不行，如果是組合貸，則必須先還清公積金部分；四是買方必須是全款買房或者純商貸按揭。
近期有上海購房者反饋，在上海交易二手房還不能“帶押過戶”，導(dǎo)致成交周期比較長。3月31日，上海一名房產(chǎn)中介人員對(duì)記者表示，如果交易雙方愿意走銀行資金監(jiān)管的話，已經(jīng)可以實(shí)行“帶押過戶”了，而且估計(jì)上海也會(huì)跟進(jìn)落實(shí)類似于北京的政策。