2022年至今，房地產(chǎn)下行，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年10月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數(shù)增加，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降，一線城市同比上漲、二三線城市同比降幅略擴。
在這樣的背景下，不少人提出了一些疑問：房價接下來還會降嗎？現(xiàn)在是不是合適的買房時機？剛需、改善又該如何選擇？
(相關(guān)資料圖)
2022年以來，房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售數(shù)據(jù)可以用“慘淡”來形容。
2022年11月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布“2022年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”。
數(shù)據(jù)顯示，2022年10月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數(shù)增加，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有58個和62個，比上月分別增加4個和1個。
10月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，降幅與上月相同，自2022年9月一線城市新建商品住宅銷售價格首次下降起，已連續(xù)兩個月出現(xiàn)房價環(huán)比下跌。
二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.3%和0.5%，降幅比上月分別擴大0.1和0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅均與上月相同。
由此看來，整體房價確實在下跌。
但針對網(wǎng)友們的提問，還需要具體情況具體分析，目前有些城市已經(jīng)跌到了底部區(qū)間，還有一部分城市或地區(qū)房價仍在緩慢向下通道中。
房價有沒有到底？
從購房者的角度來看，70城房價數(shù)據(jù)只能做趨勢性參考，因為這代表了一個城市的均價數(shù)據(jù)，同一個城市不同板塊的價格差距很大，對購房來說，更重要的是自己想要買的具體的某套房子有沒有跌，而不是整個市場的數(shù)據(jù)。
對購房者來說更需要參考的是想要置業(yè)的區(qū)域和板塊具體樓盤的可比價格，即今年新開的樓盤，對比區(qū)域內(nèi)同品質(zhì)樓盤開盤價，如果新開盤的項目較去年開盤的項目漲了10%，而整個城市價格只漲3%，那對購房者來說，10%的漲幅才是其需要關(guān)注的數(shù)據(jù)。簡單來說，想要買市區(qū)的購房者，郊區(qū)價格跌不跌，跌多少其實與市區(qū)無關(guān)。
2022年11月17日直播現(xiàn)場，00后直播小助理站在年輕人的角度表達出了對新一線城市的向往，一方面相對一線城市而言，新一線城市上車更加容易，另一方面，目前的年輕人“反內(nèi)卷”，更向往詩和遠方，相對于一線城市的快節(jié)奏，新一線城市相對來說更加宜居，各種吃喝玩樂都不缺，已成為越來越多年輕人的選擇。
為了更好的了解新一線的情況，丁祖昱評樓市直播間特意連線克而瑞研究中心的各大城市負責人，本次直播間連線的新一線城市分別為：杭州、成都、西安和重慶。
從置業(yè)門檻來看，重慶的房價最低，截至2022年前11月，商品住宅成交均價14679元/平方米，套均總價166.99萬元/套，這是4個新一線城市中唯一一個總價200萬以內(nèi)的城市。
其次是西安和成都，成交均價和總價相差不大，分別為18175元/平方米、249.85萬元/套和19608元/平方米、264.51萬元/套。
最貴的是杭州，無論是成交均價還是套均總價基本向一線城市看齊。
從落戶門檻來看，基本上本科學歷皆可落戶。
在城市的選擇上，最終還是應(yīng)該要落在對未來的選擇和判斷上：
首先是要一個穩(wěn)定的工作。對于不少剛畢業(yè)的年輕人來說，不同的專業(yè)和領(lǐng)域可能適合不同的城市，比如互聯(lián)網(wǎng)專業(yè)的年輕人可能在杭州會發(fā)展的更好，對于新媒體行業(yè)的年輕人來說成都也是一個不錯的選擇。
每個城市都有各自不同的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段，年輕人在選擇的時候首先應(yīng)該關(guān)注的是能不能找到一個穩(wěn)定且有一定發(fā)展前景的工作。
其次是城市配套是否可以滿足日常需求。如今的很多年輕人對生活有著不同的追求，各自也有著不同的愛好，比如喜歡看話劇、喜歡玩密室逃生和劇本殺、喜歡參加小眾圈層集會等等，這些需求能否滿足在很大程度上可以提高幸福感。當然也有部分年輕人只要有電腦和外賣就可以過的很開心，那他們的選擇空間也會更大。
最后建議先租一段時間感受一下。對于年輕人來說，城市的選擇其實并不那么著急，如對00后來說，目前最早畢業(yè)的才22歲，在目前的整體市場環(huán)境下，其實并不那么急著買房，可以先在中意的城市租一段時間，租了一段時間之后喜歡哪里買哪里。不僅僅是新一線城市，對于絕大部分城市而言，都可以這樣選擇。
目前我們對市場的判斷：無論是剛需還是剛改，整體而言目前已經(jīng)到了買房的合適時機，只是何時下手，需要根據(jù)區(qū)域和項目具體情況來分析判斷。
杭州：市場利好置換人群
首先是杭州市場，2022年11月11日，杭州取消了實施五年之久的“認房又認貸”的政策，已經(jīng)結(jié)清房貸的用戶，首付比例和利率可按照首套貸款標準執(zhí)行。同時，二套房的首付比例從6成降至4成，也就是說總價400萬的房子首付只需160萬。在其影響下，杭州雙十一至今來訪量出現(xiàn)了明顯提升。
對杭州來說，目前已成為新一線的代表城市，核心圈的房價依然堅挺，隨著11月11日新政出臺后，置換人群明顯活躍。
成都：文化獨特安逸首選
對于成都來說，這個城市有著特有的文化理念，整體包容且安逸，房價水平也相對杭州更加親民，無論是均價還是總價，基本上壓力都不會太大。近幾年的人口導(dǎo)入也較好，能夠在一定程度上支撐市場發(fā)展。
值得注意的是，受到信貸政策寬松、“531新政”刺激、二手指導(dǎo)價取消，新房交付風險意識強化等因素推動，2022 年至今已達成都二手房銷量居近3年高位水平，月均銷量超1萬套，截止10月年度銷量達12萬套，高于新房成交。由此可以看出，成都整體市場依然還有一定的需求量。
西安：西部城市強力城市
西安的房價與成都相近，在整體市場下行壓力下，2022年1-10月成交規(guī)模較2021年同期下滑約35%。一方面是受到供應(yīng)量的影響，房企信心不足，量推貨量減少，另一方面客戶置業(yè)信心不足，疫情的反復(fù)，經(jīng)濟的下行，置業(yè)者入市愈加謹慎，市場觀望情緒濃厚。
但需要注意的是，西安一直以來都是西部區(qū)域非常強力的城市，對整個西部城市都有極大的虹吸效應(yīng)。尤其是對西北五省來說，西安依然是很多購房者的首選。
重慶：租金回報率已達3%以上
重慶是本期直播新一線城市中房價門檻最低的城市，不僅如此，其租金回報率也較高。目前重慶精裝房的租金約1000多一個月，對應(yīng)下來的租金回報率約有3%-4%，這一數(shù)據(jù)基本上幾乎和財務(wù)成本持平了。如果是從公寓類項目計算，市場價40萬的公寓，可以租到約1800元/月，其租金回報率可以達到5%了。
對于重慶市場來說，買新房和二手房的區(qū)別并不是很大，因為升值預(yù)期可能并沒有其他城市這么強，但是對于選擇在重慶生活的人來說，租房不如買房。
新一線城市有著相對一線城市更低的置業(yè)及落戶門檻，同時也有著其他二線城市所不具備的優(yōu)勢和吸引力，對于不少年輕人來說，新一線已經(jīng)成為他們中很多人的選擇。
我們認為，無論房地產(chǎn)市場發(fā)展到什么階段，置業(yè)仍然是人生中最重要的選擇之一，年輕人無論選擇哪個城市，都需要考慮未來的工作、家庭的發(fā)展，生活有“詩和遠方”也有“柴米油鹽”，買房要謹慎，想清楚買房的理由再做決策，這是買房人應(yīng)該重點考慮的事情。
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文章來源:丁祖昱評樓市