2022年11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年1-10月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。
(相關(guān)資料圖)
10月份我國(guó)經(jīng)濟(jì)延續(xù)了恢復(fù)態(tài)勢(shì)，生產(chǎn)需求繼續(xù)恢復(fù)，就業(yè)物價(jià)保持穩(wěn)定，新動(dòng)能積蓄增強(qiáng)，民生保障有力有效，發(fā)展韌性繼續(xù)彰顯。但也要看到，外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻，世界經(jīng)濟(jì)下行的影響逐步顯現(xiàn)，國(guó)內(nèi)疫情新發(fā)多發(fā)，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)有所放緩。
房地產(chǎn)方面，市場(chǎng)出現(xiàn)了一定積極變化，但是下行態(tài)勢(shì)還在持續(xù)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人就2022年10月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況答記者問(wèn)是表示：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，也與民生息息相關(guān)。今年以來(lái)，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整下行，一些前期盲目擴(kuò)張的房企資金鏈比較緊張，部分地方出現(xiàn)房屋交付困難等問(wèn)題，各地區(qū)各部門(mén)堅(jiān)持“房住不炒”，積極推進(jìn)因城施策，支持剛性和改善性合理住房需求，加大保交樓力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，效果逐步顯現(xiàn)。
下階段還是要堅(jiān)持“房住不炒”的定位，積極推進(jìn)購(gòu)租并舉，支持剛性和改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-10月商品房銷(xiāo)售面積111179萬(wàn)平方米，同比下降22.3%，與1-9月份基本持平，其中住宅銷(xiāo)售面積下降25.5%。商品房銷(xiāo)售額108832億元，下降26.1%，降幅比1-9月份收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，降幅連續(xù)五個(gè)月收窄，其中住宅銷(xiāo)售額下降28.2%。
單月來(lái)看，10月全國(guó)商品房共計(jì)銷(xiāo)售9757萬(wàn)平方米和9452億元，環(huán)比分別下降27.9%和30%，較8月面積持平微增0.5%、金額下降6.5%。二者同比分別下降23.3%和23.7%，降幅較9月擴(kuò)大7.2pcts和9.5pcts。
具體而言當(dāng)前新房銷(xiāo)售仍在下行、購(gòu)房情緒依舊萎靡主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：
一是銷(xiāo)售均價(jià)再降難以促進(jìn)規(guī)?；厣?。10月全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9687元/平方米，環(huán)比下降3%、同比下降1%。對(duì)比來(lái)看，近3年來(lái)本月均價(jià)僅高于2022年一季度末，9月和10月銷(xiāo)售均價(jià)連續(xù)下降至萬(wàn)元以下表明新一輪“降價(jià)潮”在各地展開(kāi)。從政策上來(lái)看，10月起東莞等多地也陸續(xù)調(diào)整了新房預(yù)售申報(bào)價(jià)格和網(wǎng)簽價(jià)格的下浮范圍。但從實(shí)際銷(xiāo)售情況來(lái)看，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比降幅再次擴(kuò)大、主要城市項(xiàng)目新開(kāi)盤(pán)去化率未見(jiàn)回升。
二是待售面積上升銷(xiāo)售去化承壓。10月末，商品房待售面積54734萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.0%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)16.6%。商品房待售面積較9月增加401萬(wàn)平方米。其中住宅待售面積增加174萬(wàn)平方米。8月起一二線核心城市集中增加住宅入市，但購(gòu)房情緒不佳下快速形成庫(kù)存。如上海2022年前10月新增商品住宅供應(yīng)870萬(wàn)平方米，主要集中于外環(huán)以外。至10月末全市商品住宅庫(kù)存472萬(wàn)平方米，同比上漲7.6%。其中外環(huán)以外商品住宅庫(kù)存402萬(wàn)平方米，同比上漲16%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積888894萬(wàn)平方米，同比下降5.7%。其中，住宅施工面積628278萬(wàn)平方米，下降5.9%。房屋新開(kāi)工面積103722萬(wàn)平方米，下降37.8%。其中，住宅新開(kāi)工面積75934萬(wàn)平方米，下降38.5%。房屋竣工面積46565萬(wàn)平方米，下降18.7%。其中，住宅竣工面積33771萬(wàn)平方米，下降18.5%。
單月來(lái)看，10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積9975萬(wàn)平方米，新開(kāi)工和竣工面積分別為8955萬(wàn)平方米和5686萬(wàn)平方米。三者同比分別下降32.6%、35.1%和9.4%，較9月分別收窄10.6pcts、9.3pcts和擴(kuò)大3.4pcts。
從保交樓的情況來(lái)看，房屋竣工繼續(xù)發(fā)力，全國(guó)房地產(chǎn)施工期超過(guò)兩年即將步入交付階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成投資保持較快增長(zhǎng)，房屋竣工面積降幅收窄。10月竣工面積較9月和8月分別上漲41.5%和17.6%，同時(shí)累計(jì)同比降幅已連續(xù)三個(gè)月收窄。
房屋新開(kāi)工也出現(xiàn)向好轉(zhuǎn)機(jī)，單月同比、累計(jì)同比降幅收窄。10月新開(kāi)工面積各項(xiàng)增速均有向好轉(zhuǎn)機(jī)，這表明房企投資有筑底預(yù)期。但從絕對(duì)量來(lái)看，10月新開(kāi)工面積環(huán)比下降7.7%，低于9月和8月，仍處于歷史低位。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積7432萬(wàn)平方米，同比下降53%；土地成交價(jià)款6061億元，下降46.88%；二者降幅分別較1-9月持平和擴(kuò)大0.63pct。
單月來(lái)看，10月土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款分別為983萬(wàn)平方米和1037億元，二者同比下降53.1%和49.7%，降幅較9月收窄11.9pcts和5.6pcts。2022年10月，多個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行了集中土拍。從土拍熱度表現(xiàn)來(lái)看，素質(zhì)相對(duì)一般或周邊住宅去化困難的板塊則須依靠本地國(guó)企托底或直接遭遇流拍。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%，降幅較1-9月擴(kuò)大0.8pct，其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。
單月來(lái)看，10月全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額10386億元，環(huán)比下降18.5%、較8月也降8.5%；同比下降16%，降幅較9月擴(kuò)大3.9pcts。
10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額再度降至兩年內(nèi)低點(diǎn)，僅高于2021年12月。
綜合來(lái)看，2022年10月房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步回暖，商品房銷(xiāo)售金額、房屋新開(kāi)工和竣工面積累計(jì)同比降幅均有收窄；但整體房地產(chǎn)下行態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。土地市場(chǎng)疲軟、銷(xiāo)售規(guī)模同比跌幅擴(kuò)大、新開(kāi)工仍有較大跌幅等現(xiàn)狀好轉(zhuǎn)仍需一個(gè)過(guò)程。
11月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好頗多。央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布“金融16條”、擴(kuò)大“第二支箭”以及住建部等三部門(mén)發(fā)文“銀行保函”置換部分“預(yù)售資金”。連續(xù)三重金融端利好對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了有力的支持，但政策端支持力度加大傳導(dǎo)至行業(yè)銷(xiāo)售與投資仍需一段時(shí)間。
我們認(rèn)為，目前各地紓困政策已經(jīng)“應(yīng)出盡出”，進(jìn)一步的調(diào)控寬松對(duì)銷(xiāo)售表現(xiàn)的促進(jìn)作用將愈發(fā)有限。隨著后續(xù)“保交付”工作做出實(shí)際成效后，購(gòu)房者信心與預(yù)期或?qū)⒅鸩交謴?fù)，預(yù)計(jì)2022年四季度商品房銷(xiāo)售規(guī)模整體仍在低位。
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文章來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市