《民法典》第二百七十五條第二款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”，小區(qū)內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)工程建設(shè)部門(mén)審批，并取得工程規(guī)劃許可手續(xù)，對(duì)于取得工程規(guī)劃許可審批手續(xù)建設(shè)的車(chē)位可稱(chēng)之為規(guī)劃內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)。在不占用業(yè)主共有的道路或是其他場(chǎng)地的情況下，規(guī)劃內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)根據(jù)約定來(lái)確定歸屬。
即建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車(chē)位屬于開(kāi)發(fā)商所有，可以售賣(mài)；建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外新增的車(chē)位，且占用了公共土地，則屬于小區(qū)業(yè)主共有。
(資料圖片)
目前，小區(qū)停車(chē)位有四種類(lèi)型，即可以辦理產(chǎn)權(quán)證的地下停車(chē)位；只有使用權(quán)的人防工程停車(chē)位；地面規(guī)劃批準(zhǔn)的車(chē)位；臨時(shí)劃定的路邊車(chē)位。
辦理產(chǎn)權(quán)證的地下停車(chē)位，是指在小區(qū)地下空間中，滿(mǎn)足立項(xiàng)和規(guī)劃條件、辦理了土地出讓手續(xù)，可以辦理所有權(quán)證書(shū)的車(chē)位。這樣的車(chē)位產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商或者購(gòu)買(mǎi)業(yè)主；
小區(qū)的地下人防車(chē)位，屬于建造在小區(qū)人防工程內(nèi)的，非戰(zhàn)時(shí)用于停車(chē)的車(chē)位。人防車(chē)位是由人民防空管理部門(mén)代表國(guó)家行使所有者權(quán)能，該類(lèi)車(chē)位不可以辦理產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)既不屬于開(kāi)發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主。
業(yè)主購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位時(shí)所交的錢(qián)，是開(kāi)發(fā)商建造該車(chē)位的本金和利潤(rùn)，而車(chē)位是在業(yè)主按規(guī)定交了“車(chē)位服務(wù)費(fèi)”以后才能正常使用。因?yàn)椴粌H僅是小區(qū)的公共區(qū)域需要人管理，停車(chē)位也是需要人管理的。
構(gòu)成小區(qū)車(chē)位服務(wù)費(fèi)的因素主要包括以下幾點(diǎn)：
（1）車(chē)庫(kù)的公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、能耗及維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；
（2）車(chē)庫(kù)的清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
（3）車(chē)庫(kù)秩序的維護(hù)費(fèi)用；
（4）管理服務(wù)人員的費(fèi)用等。
為什么購(gòu)買(mǎi)了小區(qū)停車(chē)位還要交車(chē)位服務(wù)費(fèi)呢？
業(yè)主雖然購(gòu)買(mǎi)了地下車(chē)位，但地下車(chē)庫(kù)平時(shí)管理需要費(fèi)用，比如清掃衛(wèi)生、車(chē)庫(kù)照明、通風(fēng)、秩序維護(hù)人員定期巡邏等等，地下車(chē)庫(kù)的費(fèi)用是單獨(dú)列賬單獨(dú)核算的。
開(kāi)發(fā)商賣(mài)的是車(chē)位，而物業(yè)公司賣(mài)的則是服務(wù)，誰(shuí)享受服務(wù)誰(shuí)付費(fèi)。因此，車(chē)位和房子一樣，雖然所有權(quán)屬于業(yè)主，但在平時(shí)仍需要物業(yè)的服務(wù)和管理。
買(mǎi)了房的業(yè)主不一定購(gòu)買(mǎi)了停車(chē)位，如果將停車(chē)位的車(chē)位服務(wù)費(fèi)計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，那么對(duì)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位的業(yè)主是不公平的。所以，地下車(chē)庫(kù)的車(chē)位服務(wù)費(fèi)不包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)里面。
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