對于許多初入職場的年輕人來說，租房是難以回避的“剛需”。為了促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展，《北京市住房租賃條例》自9月1日起施行，將“住有所居”“房住不炒”“租購并舉”“職住平衡”等價值導(dǎo)向?qū)懭霔l例。那么，該條例實(shí)施后，租房會有哪些變化呢?
1.關(guān)鍵詞：甲醛超標(biāo)
新規(guī)亮點(diǎn)：裝修完成時間須告知承租人
案情回顧
董某與中介公司簽訂了租期為一年的《房屋租賃合同》，因不放心該公司配置的木制家具甲醛釋放水平，董某提出更換，但對方未予同意。后董某委托檢測機(jī)構(gòu)對租賃房屋內(nèi)甲醛等釋放指標(biāo)進(jìn)行檢測，《檢測報告》顯示，該房屋臥室和廚房的甲醛超標(biāo)。董某與中介公司協(xié)商，雙方未能就解除《房屋租賃合同》后的損失賠償問題達(dá)成一致，董某訴至法院。案件審理中，中介公司對委托檢測的采樣檢測條件提出異議，同時主張無法排除董某自行配置物品對甲醛指標(biāo)的影響，但該公司均未能就前述主張?zhí)峁┳C據(jù)。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，合同是規(guī)范當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的依據(jù)，依法成立的合同具有法律效力。本案雙方簽訂《房屋租賃合同》，相關(guān)內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，具有法律效力。雙方在合同履行期間就房屋甲醛是否超標(biāo)問題產(chǎn)生爭議，《檢測報告》雖為董某單方委托出具，但此類檢測具有時效性，中介公司在該報告作出后未及時提出異議或提出重新共同委托進(jìn)行檢測，因此不能僅因單方委托而否定這份報告的效力。中介公司另對檢測條件及標(biāo)準(zhǔn)提出質(zhì)疑，但未能提供相應(yīng)反證，法院對《檢測報告》予以采信。中介公司作為房屋出租方，負(fù)有在租賃期限內(nèi)保持租賃房屋符合約定用途的義務(wù)，現(xiàn)《檢測報告》表明此房屋存在空氣質(zhì)量安全瑕疵，中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，因此判決該公司向董某返還剩余租金并賠償檢測費(fèi)用。
新規(guī)解讀
為了賺取房租，很多房屋剛裝修完就出租，沒時間進(jìn)行有效的通風(fēng)處理，出租房屋很可能存在甲醛超標(biāo)情況。
為了解決這一問題，《北京市住房租賃條例》將保障承租人權(quán)益擺在重要位置，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：明確房屋出租的條件，要求出租住房應(yīng)當(dāng)具備供水、供電等基本條件，符合建筑、消防、室內(nèi)裝修相關(guān)規(guī)定，不得出租隔斷房、違法建筑、危房、甲醛房，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室以及其他非居住空間不得出租用于居住，人均使用面積和每個房間居住人數(shù)符合相關(guān)規(guī)定;要求出租方應(yīng)在簽約前將房屋狀況，特別是裝修完成時間告知承租人，保障承租人知情權(quán);出租人不得采取暴力、威脅或者斷水、斷電等方式迫使承租人返還租賃住房或承擔(dān)合同約定之外的費(fèi)用;住房租賃合同期限內(nèi)，承租人與業(yè)主享受同等物業(yè)服務(wù);租賃住房及其附屬設(shè)施危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該住房或其附屬設(shè)施質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除租賃合同。
法官支招
租戶承租房屋后，如對室內(nèi)空氣質(zhì)量存疑，應(yīng)及時向出租人提出空氣質(zhì)量異議，維護(hù)自身合法權(quán)益，并保留相關(guān)溝通記錄，同時要求出租人對租賃房屋的空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測。如果出租人拒絕配合檢測，可自行委托專業(yè)正規(guī)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測，并以有效的形式通知出租人到場。
2.關(guān)鍵詞：押金難退
新規(guī)亮點(diǎn)：由第三方專用賬戶托管
案情回顧
胡某承租了劉某房屋，胡某分兩次支付了一年的房租，但雙方均未留存房屋交付時屋內(nèi)各項(xiàng)物品及裝飾裝修狀況的證據(jù)。合同到期后，二人產(chǎn)生爭議，劉某拒絕退還押金，胡某訴至法院。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。雙方簽訂的《房屋租賃合同》合法有效，各方應(yīng)依約履行。本案中，現(xiàn)租賃期限已滿，劉某提出屋內(nèi)遺留了胡某的物品以及家具設(shè)施存在損壞等問題，均非承租人的根本違約行為。遺留物品體積較小，易于清理;胡某對水龍頭加裝設(shè)備，可通過簡單拆卸即可復(fù)原，櫥柜開關(guān)不暢可通過調(diào)整合頁或阻尼器即可修復(fù)，因此劉某的上述主張不能成為其拒絕退押金的理由，法院判決支持了胡某退還押金的訴訟請求。
新規(guī)解讀
在租房過程中，常會遇到這樣的問題：租房時交的押金，房屋到期之后不續(xù)租，房東便以各種借口不退還押金，遇到押金不退時租戶該怎么辦呢?
出租人和承租人對租賃房屋均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法定義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃房屋交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持房屋符合約定的用途;承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法或根據(jù)其用途、性質(zhì)使用租賃房屋，若由此導(dǎo)致該房屋在正常使用范圍內(nèi)有所損耗，承租人一般不需要承擔(dān)賠償責(zé)任。房屋裝修及家具家電等物品在使用過程中必然存在自然損耗及折舊，只要承租人的使用行為處于合理范圍內(nèi)，不存在故意損毀行為或以超出約定范圍的方式使用，不能當(dāng)然認(rèn)定承租人構(gòu)成違約。
9月起實(shí)施的《北京市住房租賃條例》明確規(guī)定，住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不得超過三個月，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管;押金數(shù)額一般不超過一個月租金;住房租賃企業(yè)收取的押金應(yīng)按照規(guī)定通過第三方專用賬戶托管，第三方專用賬戶托管可以將押金脫離住房租賃企業(yè)的掌控，更好地保障承租人的合法權(quán)益。
此外，租賃雙方應(yīng)簽訂書面《房屋租賃合同》，明確雙方權(quán)利義務(wù)，避免因約定不明發(fā)生糾紛。合同一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：出租人、承租人以及其他實(shí)際居住人員的身份信息和聯(lián)系方式;住房的坐落地址、面積、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況;租金和押金數(shù)額、支付期限和方式，押金數(shù)額一般不超過一個月租金;租賃用途和房屋使用要求;租賃期限;住房及其附屬設(shè)施維修責(zé)任承擔(dān);物業(yè)服務(wù)、水、電、熱、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式;解除合同的合理告知期限;爭議解決辦法和違約責(zé)任;當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。
法官支招
雙方簽訂《房屋租賃合同》時，應(yīng)當(dāng)載明押金的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)則，出租人應(yīng)于房屋租賃關(guān)系終止或租客搬離、清點(diǎn)并支付應(yīng)付費(fèi)用后，將租房押金全額無息退還給承租人。若出租人不退或者故意找借口推脫，雙方可以協(xié)商解決。若協(xié)商不成，承租人可以憑借《房屋租賃合同》、押金支付憑證、雙方交接證據(jù)等提起訴訟。
3.關(guān)鍵詞：租金貸
新規(guī)亮點(diǎn)：違規(guī)誘導(dǎo)將受嚴(yán)厲處罰
案情回顧
2021年7月23日，劉某與某中介公司簽訂了《房屋租賃合同》，租期一年，月租金2050元。合同簽訂當(dāng)日，劉某支付了首月房租，剩余時間以租金貸的形式支付，即通過某互聯(lián)網(wǎng)公司的網(wǎng)貸平臺貸款22550元，按11個月分期償還。隨后，該互聯(lián)網(wǎng)公司在扣除劉某貸款的各種費(fèi)用后，將21197元匯入中介公司賬戶。此后，劉某通過該網(wǎng)貸平臺還了兩個月租金，10月22日，他因工作變動與中介公司簽訂了《退租協(xié)議》，約定“當(dāng)日終止合同房屋退租后，雙方就不存在任何未了結(jié)的問題”。一年后，劉某自查個人征信報告，發(fā)現(xiàn)其名下還存在未結(jié)清的房屋租金貸款18450元。劉某自行還款后將中介公司訴至法院，要求其退還租金并支付滯納金。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，《退租協(xié)議》的簽訂表明雙方租賃關(guān)系已解除，劉某退租后不應(yīng)繼續(xù)繳納剩余房租貸款，但仍然發(fā)生了逾期還款情況，中介公司應(yīng)當(dāng)退還劉某已經(jīng)支付的租金貸款。關(guān)于滯納金損失，因中介公司怠于處理退租后租戶的租金貸款問題，因此也應(yīng)由其承擔(dān)。
新規(guī)解讀
因造成大批業(yè)主和租客利益受損，租金貸近年來成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)問題。租金貸的運(yùn)作模式一般為承租人與金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同，由金融機(jī)構(gòu)先行支付房租，承租人按照約定的計劃還款并支付利息。
為規(guī)范租金貸款行為，有效防范相關(guān)風(fēng)險，此次公布的《北京市住房租賃條例》對租金貸款的支付方式進(jìn)行了規(guī)范，明確要求金融機(jī)構(gòu)向承租人發(fā)放租金貸款時應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，將貸款劃入承租人賬戶，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)當(dāng)與承租人支付租金的頻率匹配。
除規(guī)范金融機(jī)構(gòu)發(fā)放租金貸款的行為之外，《北京市住房租賃條例》還明確要求，住房租賃企業(yè)不得誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容，并規(guī)定了相應(yīng)的行政處罰條款。該條例還規(guī)定，住房租賃企業(yè)、以自有住房從事住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，或者在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容時，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，可處1萬元以上5萬元以下罰款，并可對相關(guān)責(zé)任人處5000元以上1萬元以下罰款;逾期不改的，處5萬元以上30萬元以下罰款，并可對相關(guān)責(zé)任人處1萬元以上3萬元以下罰款。
法官支招
承租人租房時，一定要拒絕住房租賃企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的租金貸誘導(dǎo)，即使簽署租金貸，也要選擇正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，并以備案的住房租賃合同為依據(jù)，明確約定貸款時間不得超過租賃期，貸款金額不得多于租金總額，貸款由承租人掌控，且貸款發(fā)放頻率與租金支付頻率相匹配。
其他亮點(diǎn)
多管齊下保障承租人權(quán)益
《北京市住房租賃條例》除嚴(yán)管重點(diǎn)問題之外，還有諸多亮點(diǎn)持續(xù)釋放利民信號。
1.加強(qiáng)政府調(diào)控，穩(wěn)定租金水平。限制住房租賃企業(yè)“收房”的租金漲幅、查處哄抬租金，此舉可防止住房租賃企業(yè)在資本的助推下放大市場波動;實(shí)行傭金指導(dǎo)價，有助于減輕承租人的實(shí)際負(fù)擔(dān)，特別是減輕換租壓力;實(shí)行租金指導(dǎo)價，即由政府分區(qū)域規(guī)定租金的上限或漲幅，確保租金保持在合理范圍。
2.嚴(yán)格經(jīng)營管理，規(guī)范實(shí)名從業(yè)。不得打隔斷出租，違反者最高可罰50萬元，同時，租住房應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計的套、間出租，符合人均使用面積和每個房間居住人數(shù)的要求。住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員從業(yè)要實(shí)名，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理、使用從業(yè)人員信息卡，從業(yè)人員需在住房租賃合同和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同上簽字并注明從業(yè)人員信息卡號。提升經(jīng)營長租公寓的主體從業(yè)門檻，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的人員、資金和管理能力，名稱和經(jīng)營范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣，便于社會識別。嚴(yán)禁首都功能核心區(qū)內(nèi)出租短租住房，其他城鎮(zhèn)地區(qū)出租短租住房的，應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)管理規(guī)范和本小區(qū)管理規(guī)約，且短租房出租人有核對住宿人員身份信息的義務(wù)。
3.建立服務(wù)平臺，信息互通共享。建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺，利用科技手段提供合同網(wǎng)簽、信息查詢、信息核驗(yàn)、登記備案等服務(wù)，并與公安、教育等部門建立信息互通共享機(jī)制;出租房屋需向?qū)俚刈〗ǚ抗懿块T辦理登記備案，向公安部門辦理出租登記;承租人可以憑備案的租賃合同作為依法申請辦理積分落戶、子女義務(wù)教育入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)事項(xiàng)的憑證。(作者高藝林 單位：北京市朝陽區(qū)人民法院)