當(dāng)前土地市場，民企拿地積極性受挫，而地方城投類公司拿地意愿也出現(xiàn)了微妙的變化。
2021年以來，各城市集中供地?zé)岫冉抵帘c(diǎn)時(shí)，地方城投公司成為土地市場“托底”主力軍。
(資料圖片僅供參考)
CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止到2022年7月，地方平臺(tái)類公司已獲取了40%的地塊。
進(jìn)入2022年，地方城投平臺(tái)類公司拿地占比和底價(jià)拿地的金額占比均有所回落。同時(shí)，在整體開工率下降的情況下，平臺(tái)類公司拿地開工率也只有16%，低于平均水平17個(gè)百分點(diǎn)。
地方城投公司托底拿地的意愿雖有所降低，但整體來看，仍然發(fā)揮著重要的“托底”作用。
2021年集中供地以來，土地市場熱度急劇下滑進(jìn)入“寒冬”后，民企“消失”的同時(shí)，地方城投公司成為拿地主力。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止到2022年7月，地方城投類公司已獲取了40%的地塊。集中供地以來，城投類公司在22城總拿地金額近9000億元，占總金額的28%，拿地幅數(shù)超過1000幅，占總幅數(shù)的38%。
2021年第三輪集中供地是城投類公司投資高峰，彼時(shí)，投資金額超過3000億元。
隨著多數(shù)城市供應(yīng)量下調(diào)、地價(jià)下調(diào)等多重因素影響，2022年前兩輪集中供地中，地方城投平臺(tái)公司拿地金額下降至1488億元和980億元。
這也意味著，城投平臺(tái)類公司“托底”意愿減退。
從投資金額絕對值來看，縱觀歷次集中供地投資占比變化，城投類公司投資占比呈現(xiàn)出“山”字走勢。
在2021年第三輪集中供地中，城投公司拿地金額、建面和幅數(shù)占比均達(dá)到最高峰，分別為51%、58%和57%；2022年前兩輪，城投公司拿地金額占比回落至30%以下，第二批次拿地金額占比更是進(jìn)一步跌至25%。
從城市的角度來看，截止到2022年7月的累計(jì)數(shù)據(jù)顯示，蘇州、武漢、濟(jì)南、深圳和成都是城投平臺(tái)類公司拿地金額占比最高的5個(gè)城市，拿地金額占比均超過35%。
與此同時(shí)，城投類公司拿地的建面占比與金額占比之差有所下降，也意味著平臺(tái)類公司拿地正在核心化，投資回歸經(jīng)營本質(zhì)，而非單純“托底”。
具體數(shù)據(jù)來看，在2021年第三批集中供地中底價(jià)拿地和溢價(jià)拿地金額最為懸殊，城投公司底價(jià)拿地金額為2760億元，而溢價(jià)拿地的金額僅有325億元，占比分別為89%和11%。
2022年以來，隨著城投公司拿地總金額的下降，底價(jià)拿地的金額占比也逐步下調(diào)，至2022年第二批次底價(jià)拿地比例下降至40%。
從城市的角度來看，各城市2年來平臺(tái)公司底價(jià)拿地金額的占比集中在60%-90%，其中合肥城投類公司底價(jià)拿地比例最低，僅為13%；而沈陽、長春城投公司全部為底價(jià)拿地，長沙、鄭州城投公司托底的比例也高達(dá)99%。
地方城投公司本質(zhì)也是企業(yè)，需要盈利。
但多數(shù)城投往往并不一定具備開發(fā)操盤能力，如何定位、操盤策略等方面往往成為短板。
再加上城投類公司托底作用明顯，質(zhì)量好的地塊往往被大型央企以及混合制企業(yè)收入囊中，留給城投公司的地塊往往位于遠(yuǎn)郊區(qū)，地塊質(zhì)量堪憂。
根據(jù)CRIC監(jiān)測，自2021年集中供地實(shí)施以來，城投公司在核心城市拿地中郊區(qū)地塊面積和地塊數(shù)量分別占了61%和65%，較規(guī)模化國央、央企以及品牌房企、民企等均高出4個(gè)百分點(diǎn)。
具體城市而言，有14個(gè)城市城投類公司在郊區(qū)拿地建面占比超過60%。其中不乏上海、深圳、杭州和成都等熱點(diǎn)城市，這些熱點(diǎn)城市核心區(qū)域、中心城區(qū)地塊稀缺，但部分遠(yuǎn)郊高總價(jià)地塊卻成為房企拿地“攔路虎”，往往以城投平臺(tái)類企業(yè)托底；而另一部分城市則相反，比如天津、青島等地，市場一路走低，房企拿地積極性普遍不高，地方城投一直發(fā)揮著托底作用。
而合肥、寧波、沈陽和鄭州等城市，城投公司郊區(qū)拿地建面占比不足40%，中心城區(qū)建面占比超過60%。尤其是鄭州、合肥兩個(gè)城市郊區(qū)拿地占比不足25%，且兩個(gè)城市2022年城投類公司在中心城區(qū)拿地占比仍在增加。
基于此，城投類公司拿地總價(jià)偏低，且地價(jià)房價(jià)比也偏低，房價(jià)地價(jià)差也較小，且項(xiàng)目普遍以剛需型產(chǎn)品為主。
據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2022年上半年城投類公司拿地的平均地價(jià)房價(jià)比為0.48，房價(jià)地價(jià)比為13561元/平方米。
實(shí)際上，城投類公司出手拿地的主要目的是穩(wěn)地市、防流拍，以底價(jià)成交為主要的拿地方式，所以普遍由地方平臺(tái)競得的地塊都不是熱點(diǎn)地塊、核心地塊，整體的土地成本較低，售價(jià)也較低。
目前，大部分城市樓市不及預(yù)期的情況下，剛需客戶的購買力深受影響，對于城投類公司來說，原本項(xiàng)目開發(fā)能力、運(yùn)營能力都不及規(guī)模房企的情況下，實(shí)現(xiàn)快速去化的難度更大。
這也是目前城投類公司托底意愿持續(xù)下降的原因之一。
城投類公司還面臨著一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題，即開工率普遍不高。
根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2021年至2022年集中供地項(xiàng)整體開工率僅有33%，在此情況下，城投類公司拿地開工率只有16%，較平均開工率仍有17個(gè)百分點(diǎn)的差距。
且規(guī)模房企（含國企央企和品牌房企）拿地開工率普遍高于城投類公司的拿地開工率。
以2021年第一批成交地塊為例，規(guī)模房企拿地開工率高達(dá)61%，而平臺(tái)類公司拿地開工率僅23%，兩者相差39個(gè)百分點(diǎn)；隨著成交批次變化，規(guī)模房企開工率出現(xiàn)明顯大幅下降。
對于城投類公司來說，雖“盈利”迫切度不及規(guī)模房企，但延長開工時(shí)間很大程度上受限于自身開發(fā)能力而不得不尋求與專業(yè)、規(guī)模房企合作。
各城市之間，城投類公司開工情況分化明顯。其中，開工率達(dá)到30%以上的城市有7個(gè)，天津和北京開工率更是超過50%，無錫、合肥、南京、濟(jì)南和寧波等地城投地塊開工率普遍低于5%以下。
這意味著，城投類公司“托底”拿地后，整體資產(chǎn)規(guī)模巨大、大量的土地資產(chǎn)運(yùn)營難度較大，市場風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)都在積聚。同時(shí)，拿地開工率水平又明顯低于同期拿地的規(guī)模房企，整體資金壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸加大。
2022年以來的前兩輪集中供地中，地方城投公司的拿地意愿有所降低。
原因有三：首先，城投獲取地塊多為郊區(qū)位置，普遍以剛需型產(chǎn)品為主，在行業(yè)下行周期下，市場發(fā)展?jié)摿Φ念A(yù)期以及項(xiàng)目盈利預(yù)期相對不理想；其次，拿地開工率水平明顯低于同期拿地的規(guī)模房企，整體資金壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大；其三，區(qū)別于傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)，城投公司開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)品打造能力等不足，在目前規(guī)模房企流動(dòng)性壓力持續(xù)、投資收縮的行業(yè)形勢下，與規(guī)模房企合作開發(fā)難度大。
在個(gè)別城市土地市場整體熱度不振的情況下，城投公司仍將通過“托底”來維持土地市場的低位、平穩(wěn)運(yùn)行，對于城投公司而言，當(dāng)下最為關(guān)鍵的是，提高自身經(jīng)營能力以更好地應(yīng)對市場化經(jīng)營的挑戰(zhàn)。
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文章來源:丁祖昱評樓市
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