商品房預(yù)售資金“圍欄”收緊
“保交樓”已成為當(dāng)下市場關(guān)注的最大熱點(diǎn)之一。8月18日，北京商報(bào)記者注意到，繼“加碼”出臺(tái)新規(guī)強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管之后，多地政府又不斷加強(qiáng)與銀行之間的合作，開啟監(jiān)管銀行庫招標(biāo)“競賽”，上線商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，進(jìn)一步確保預(yù)售資金安全，保障購房者合法權(quán)益。分析人士指出，此舉使得預(yù)售資金更加透明化、合理化，最終保障項(xiàng)目有充足的資金施工和竣工，從而保障購房者的合法購房權(quán)益，未來各地在加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的動(dòng)作上將會(huì)逐步發(fā)力。
開啟監(jiān)管銀行庫招標(biāo)“競賽”
(資料圖片僅供參考)
在“爛尾樓”事件發(fā)生后，地方政府和銀行聯(lián)合強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管的步伐正在加快。北京商報(bào)記者注意到，近期多地政府紛紛開啟預(yù)售資金監(jiān)管銀行庫招標(biāo)“競賽”。
8月18日，遂昌縣住建局等3部門發(fā)布《關(guān)于開展遂昌縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行庫招標(biāo)的公告》(以下簡稱《公告》)，決定開展遂昌縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行庫招標(biāo)工作。招標(biāo)對象為該縣域各國有商業(yè)銀行遂昌(縣)支行、各城市商業(yè)銀行遂昌支行、遂昌農(nóng)商行以及富民村鎮(zhèn)銀行。
入選預(yù)售資金監(jiān)管銀行庫需要滿足相應(yīng)要求?！豆妗诽岬?，根據(jù)《遂昌縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行庫招標(biāo)指標(biāo)及評分細(xì)則》對各競標(biāo)銀行進(jìn)行打分，總分排名前8的機(jī)構(gòu)才可以進(jìn)入該縣監(jiān)管銀行庫，具備承接遂昌縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的資格。
從評分細(xì)則來看，此次招標(biāo)共設(shè)立了資信狀況、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展情況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平、業(yè)務(wù)合規(guī)性五項(xiàng)評分項(xiàng)，前四項(xiàng)對應(yīng)的分值分別為20分、30分、45分、5分，第五項(xiàng)為扣分項(xiàng)，上不封頂。在業(yè)務(wù)合規(guī)性一欄中，評分的指標(biāo)內(nèi)容提到，若競標(biāo)銀行因業(yè)務(wù)不合規(guī)或資金監(jiān)管不到位，致使相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)的，原則上“一票否決”。
聞喜縣住建局也于近日發(fā)布招標(biāo)公告，對聞喜縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行入圍項(xiàng)目進(jìn)行公開招標(biāo)。想要參與的銀行必須滿足8項(xiàng)資格要求，主要包括內(nèi)部管理機(jī)制健全、只能授權(quán)一個(gè)支行或網(wǎng)點(diǎn)參與本次投標(biāo)、監(jiān)管業(yè)務(wù)經(jīng)辦銀行(網(wǎng)點(diǎn))在此前資金監(jiān)管業(yè)務(wù)合作中，無違反資金監(jiān)管辦法及資金監(jiān)管協(xié)議的行為等內(nèi)容。
在光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華看來，通過銀行監(jiān)管庫的競標(biāo)，讓符合條件的銀行管理商品房預(yù)售資金，有助于保障預(yù)售資金安全。此舉可以有效堵住商品房預(yù)售違規(guī)挪用等漏洞，確保房地產(chǎn)竣工和驗(yàn)收，保護(hù)購房者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
“選擇優(yōu)質(zhì)的銀行承擔(dān)預(yù)售資金監(jiān)管項(xiàng)目，也是充分保障預(yù)售資金的安全性，將預(yù)售資金充分保障到項(xiàng)目的建設(shè)和施工?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙補(bǔ)充說道。
上線商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)
與此同時(shí)，銀行聯(lián)合地方政府上線預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的工作也正在穩(wěn)步推進(jìn)中。8月18日，北京商報(bào)記者注意到，近日，工商銀行濰坊分行上線了濰坊臨朐縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)。
據(jù)了解，該系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)工商銀行與臨朐縣商品房房產(chǎn)服務(wù)中心預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)，對商品房銷售資金實(shí)行全額監(jiān)管，保障商品房完成竣工和綜合驗(yàn)收。
在合作過程中，工商銀行作為預(yù)售款監(jiān)管銀行，設(shè)立了商品房預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶用于預(yù)售款管理，一個(gè)資金監(jiān)管賬戶可與同一項(xiàng)目多幢簽約，并且該專戶無網(wǎng)銀功能，除司法查封強(qiáng)制劃撥業(yè)務(wù)類型外的所有資金進(jìn)賬、出賬均源于預(yù)售資金監(jiān)管平臺(tái)，并保證當(dāng)日發(fā)生的記賬金額與業(yè)務(wù)要求一致。
北京商報(bào)記者從工商銀行濰坊分行一位知情人士處獲悉，此舉意在防風(fēng)險(xiǎn)，避免預(yù)售資金被用作其他領(lǐng)域。“購房者買房的資金不能直接進(jìn)入房企公司普通賬戶，需要注入專門的監(jiān)管賬戶中，資金進(jìn)出都需要住建局審批，此舉也是防止預(yù)售資金用于投資等其他領(lǐng)域?！?/p>
王小嬙在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，集中停貸事件將“爛尾樓”推向社會(huì)熱點(diǎn)，引起了地方政府和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的重視。銀行聯(lián)合地方政府上線預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，是加強(qiáng)落實(shí)預(yù)售資金監(jiān)管的落地化動(dòng)作，使得預(yù)售資金更加透明化、合理化，最終保障項(xiàng)目有充足的資金施工和竣工，從而保障購房者的合法購房權(quán)益。
王小嬙預(yù)計(jì)，未來各地將會(huì)不斷出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管的舉措，銀行由于具備資金管理能力，在加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的動(dòng)作上將會(huì)逐步發(fā)力。
讓預(yù)售資金監(jiān)管更加透明
今年以來，房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整，讓不少房企陷入融資收緊、流動(dòng)性不足的困境，如何建立高效的商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式是我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展過程中亟待解決的問題。
“預(yù)售資金監(jiān)管對于維護(hù)購房者的權(quán)益起著舉足輕重的作用。” 正如王小嬙所言，政府、銀行制定監(jiān)管政策應(yīng)充分考慮到購房者的權(quán)益，衡量好房企開發(fā)項(xiàng)目所需的資金，準(zhǔn)確判斷資金監(jiān)管的額度，也要保障預(yù)售資金的安全性。
周茂華進(jìn)一步指出，政府、銀行和開發(fā)商應(yīng)壓實(shí)主體責(zé)任，共同促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性健康發(fā)展。政府和銀行需要協(xié)調(diào)優(yōu)化預(yù)售資金管理，強(qiáng)化監(jiān)管，讓預(yù)售資金監(jiān)管更加透明，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商穩(wěn)健財(cái)務(wù)，保質(zhì)保量竣工，維護(hù)購房者權(quán)益。
在“保交樓”工作安排的總體框架下，已有地區(qū)要求所有樓盤封頂之后銀行才可以發(fā)放按揭貸款，嚴(yán)格執(zhí)行《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》提到的“為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”這一要求。
8月12日，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在通氣會(huì)上再次表示，銀保監(jiān)會(huì)將加強(qiáng)與住建部、人民銀行等部門的協(xié)同配合，積極研究推動(dòng)“保交樓、穩(wěn)民生”工作。
北京商報(bào)記者 宋亦桐
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文章來源:北京商報(bào)