2022年以來，全國近半數(shù)地級市都已出臺公積金新政，主要涉及提高貸款額度、下調(diào)首付比例、放寬住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、支持異地貸款、延長貸款年限、提取公積金支付首付款、放開“商轉(zhuǎn)公”、支持家庭代際互助等8方面。
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我們通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，各個城市公積金新政均已落地，但南寧、金華等多數(shù)城市政策收效甚微，主要原因有受益面窄、“藥不對癥”等，僅昆明新政后公積金貸款客戶比重有所提升。展望未來，濟(jì)南、南昌、昆明等城市公積金流動性充裕，政策仍有明顯放松空間，而南京、大連等流動性已經(jīng)吃緊，政策再松綁空間較為有限。
01|全國近半數(shù)地級市出臺公積金新政 中西部、長三角放松最積極
為了緩解房地產(chǎn)市場下行壓力，降低購房貸款成本，支持居民合理購房需求，2022年以來，全國至少132城出臺了166次公積金貸款新政，包括22個二線城市、104個三四線城市，以及個別縣。換言之，不到6個月時間，全國近半數(shù)地級市都放松了公積金貸款政策。
4月下旬至今，是公積金政策集中松綁期，全國平均每天出臺2.6條公積金新政，尤其是5月中旬，10天時間出臺了42次。當(dāng)然，不僅限于公積金，在此期間限購、限貸等其他調(diào)控政策也迎來了密集松綁潮。不過，如果以公積金政策次數(shù)/調(diào)控政策總次數(shù)計(jì)算比值，不難發(fā)現(xiàn)，隨著時間推移，涉及公積金的松綁政策占比在持續(xù)提升，比如4月基本只有50%左右政策涉及放松公積金貸款，而到了6月上旬，這一比例提高到了76%。
究其原因，除了公積金貸款政策調(diào)整靈活性更強(qiáng)，更重要的是，不少城市“四限”政策工具箱已經(jīng)逐漸掏空，需求端調(diào)控放無可放，基本只剩公積金和購房補(bǔ)貼兩個選項(xiàng)，而后者既會增加財(cái)政壓力，實(shí)際刺激作用又很有限。
分區(qū)域來看，中西部、長沙放松更積極，分別有47個城市和34個城市出臺了新政，其中，江蘇、四川、安徽都有超過10個城市松綁了公積金。
02|從貸款額度、首付比例等8方面松綁 公積金付首付、家庭代際互助成新風(fēng)向
各地公積金新政主要涉及以下八方面內(nèi)容：
第一，福州、蘇州、東莞等102城市提高公積金貸款額度。比如蘇州個人貸款額度上限由45萬提高至60萬，家庭由70萬提高至90萬。唐山定向增加人才貸款額度，鳳凰英才人員最高貸款額度在80萬基礎(chǔ)上再增加20萬。眉山支持多孩家庭購房，二孩、三孩家庭公積金貸款額度分別增加10萬、20萬。南通可貸額度增幅最大，放寬至原額度的兩倍，碩士以上學(xué)位或高級職稱最高可貸額度升至80萬元/人、160萬元/戶。
第二，成都、南昌、唐山等54城下調(diào)公積金貸款首付比例。西寧、蘭州、南昌、連云港等首套房最低首付比例下調(diào)為20%，南寧、常州、臨沂、唐山二套房最低首付比例下調(diào)至30%，晉中、濟(jì)源下調(diào)至20%。
第三，銀川、煙臺、淄博等15城放寬住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。銀川、自貢、樂山、綿陽等實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，無尚未結(jié)清的貸款記錄的，按首套房貸款政策執(zhí)行。宜昌在執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)時，只認(rèn)定住房公積金貸款記錄。南寧在市行政區(qū)域無住房，且在全國范圍內(nèi)未使用過公積金貸款的，認(rèn)定為購買首套住房。
第四，青島、沈陽、株洲等16城支持異地公積金貸款。例如青島規(guī)定在膠東四市范圍內(nèi)繳存住房公積金的職工，申請異地貸款貸款最高次數(shù)由一次調(diào)整為兩次。株洲、隴南等支持全國住房公積金繳存職工購房，不受繳存地、戶籍地限制。
第五，合肥、青島、龍巖等4城延長公積金最長貸款年限。譬如青島將二手房公積金貸款的貸款期限與房齡之和放寬到最長不超過50年，合肥將之延長至40年，且房齡低于20年的，最高可貸期限為30年。
第六，廈門、惠州、泉州等19城支持公積金支付首付款。比如在泉州購買新房，可以提取住房公積金支付購房首付款，進(jìn)一步減輕支付首付款資金壓力。眉山三孩家庭可實(shí)施“既提又貸”，可提取未納入貸款額度計(jì)算的住房公積金用于購房首付，貸款發(fā)放后可繼續(xù)申請?zhí)崛∽》抗e金用于還貸。
第七，貴陽、太原、中山等12城放開“商轉(zhuǎn)公”或投放公積金貼息貸款，擴(kuò)大公積金政策受益面?；葜?、中山等全面支持住房公積金受委托銀行辦理商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)。貴陽計(jì)劃新增個人補(bǔ)息貸款規(guī)模20億元，以個人補(bǔ)息貸款方式撬動商業(yè)銀行資金。
第八，公積金代際互助成為近期政策新亮點(diǎn)，長春、珠海、滄州11城“一人購房全家?guī)汀?。例如珠海繳存職工可提取公積金余額的90%，為配偶、父母、子女支付購房首付款，也可以用于幫助其還貸。家庭互助提貸有助于緩解公積金的代際間資源錯配，一面是長輩公積金資金長期沉淀、難提難貸，只有1.5%左右的年化收益率，一面是有購房需求的子女首付資金不足。
03|南寧、金華等多數(shù)城市收效甚微 僅昆明新政后公積金客戶比重提升
為了了解公積金政策落地情況和實(shí)際效果，我們調(diào)研了一些近期出臺過新政的城市。
首先是政策落地情況，我們調(diào)研的所有城市都反映，公積金新政均已落地，執(zhí)行層面基本不存在阻力，絕大多數(shù)項(xiàng)目都支持公積金貸款。
從公積金新政實(shí)施效果來看，政策對購房需求的實(shí)際撬動作用非常有限，多數(shù)典型城市反映，只有少數(shù)客戶可能因?yàn)楣e金政策的放寬，而增加購房意愿，或轉(zhuǎn)向選擇公積金貸款，具體來說：
臺州公積金政策誠意不足，限制條件過于嚴(yán)苛。既限制三孩家庭，還限制第三孩出生時間，還要求是首套首貸，經(jīng)過這一系列嚴(yán)格篩選，符合條件的家庭所剩無幾，所能享受的優(yōu)惠也僅限于貸款額度上浮20%。
金華公積金繳存人口少，政策放松受益面較窄。金華民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但民企繳納公積金積極性不高，截至2021年末，金華公積金實(shí)繳職工60.14萬，占全市常住勞動年齡人口比重僅為12%，大大低于全國平均水平，公積金繳存人口少，新政落地后受益面也比較窄。
南寧新政“藥不對癥”，體制外青年人可貸額度不升反降，效果適得其反。南寧雖然上調(diào)了公積金最高貸款額度，但隨之調(diào)整的還有貸款額度計(jì)量方式，額度的主要參考變量由每月繳存額改為了繳存余額，對于體制外、公積金余額較低、購房剛需的年輕人而言，新政后可貸額度反而減少了，而真正受惠的群體并不缺房，增量購房需求非常有限。
多地發(fā)布的公積金使用報(bào)告數(shù)據(jù)也顯示，公積金新政出臺后放貸量并沒明顯提升。比如樂山5月共向280戶家庭發(fā)放個人住房公積金貸款9835萬元，放貸規(guī)模較2022年前4月平均還下降了5%。又比如達(dá)州5月發(fā)放個人住房公積金8939萬元，環(huán)比下降27%，個貸率在69.33%的低位運(yùn)行。
但也有個別城市公積金政策取得一定成效，比如昆明，公積金客戶占比明顯提升。昆明在4月將個人公積金貸款額度由30萬提高至50萬，家庭額度由50萬提高至80萬，二套房首付比例由50%降至30%。近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，新政后不少項(xiàng)目公積金貸款客戶占比明顯提升，從原來的兩成左右上升到近四成。
04|北京、濟(jì)南等流動性充裕城市還有空間 南京等個貸率>95%空間有限
未來哪些城市公積金政策還有進(jìn)一步松綁空間？由于公積金政策的松緊除了取決于政府意愿，很大程度上還受到流動性制約，以個貸率作為流動性指標(biāo)，參考各城市住房公積金流動性風(fēng)險(xiǎn)管理辦法，可以將全國60個典型城市大致劃分為以下三類：
①濟(jì)南、南昌、昆明等流動性充裕，福州、長沙、徐州等流動性適中，分別對應(yīng)個貸率低于80%和個貸率位于80%-90%區(qū)間，可以實(shí)施更加寬松和積極的公積金貸款和提取政策，比如提高公積金貸款額度、下調(diào)首付比例、實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”、允許異地貸款、放開“商轉(zhuǎn)公”。
②上海、寧波、廈門、泉州等流動性偏緊，但公積金政策局部放松空間依然存在，比如放寬首次使用公積金貸款貸款或首套房的貸款政策，對二套以上暫不做調(diào)整，又比如定向支持青年人才、多孩家庭等群體公積金購房。
③個貸率>95%的城市，如南京、大連、佛山、菏澤，流動性已經(jīng)吃緊，公積金政策再松綁空間較為有限。
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文章來源:克而瑞地產(chǎn)研究