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徐州：去年約談以來首次政策轉(zhuǎn)向
5月3日，根據(jù)徐州住建局官網(wǎng)消息，徐州近期召開了《房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)及紓困解難工作會議》。這是去年7月份徐州被約談后首次明確的政策轉(zhuǎn)向。
1、政策創(chuàng)新點
此次徐州政策，除了放松限售等常規(guī)性的政策表述外，也有一些新的政策內(nèi)容值得行業(yè)關(guān)注。1）預(yù)售項目必須解除土地di押權(quán)。類似規(guī)定客觀上能夠減少交易的糾紛，只有解除土地di押權(quán)，才能確保此類預(yù)售項目輕裝上陣，減少出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)方面的糾紛，也有助于后續(xù)按時交付房屋和辦理不動產(chǎn)權(quán)證，體現(xiàn)了對于購房者權(quán)益的保護導(dǎo)向。2）二手房交易貸款的支持力度加大。此次徐州比較明確地對二手房的貸款提出了要求，相比全國一些城市更強調(diào)新房來說，徐州此次政策更加全面，客觀上也有助于促進二手房交易市場的活躍。3）優(yōu)化公積金貸款政策，包括淮海經(jīng)濟區(qū)跨省通辦的公積金貸款政策優(yōu)化、降低公積金貸款項目準入條件等，都體現(xiàn)了徐州對于住房公積金的使用做了進一步的放松。其中公積金跨省通辦制度，也是當前疫情特殊時期值得推薦的方式。而樓盤項目主體完成50%就可以開通公積金貸款服務(wù)，客觀上也使得更多樓盤可以享受公積金貸款的優(yōu)惠政策。
2、政策意義
此次徐州政策，其思路模式和全國其他城市都是比較類似的，屬于地方上穩(wěn)定樓市、激活購房需求、降低房企經(jīng)營成本的又一個地方版本。當然徐州此次政策出現(xiàn)了一些創(chuàng)新點，也是值得全國其他城市的學(xué)習和借鑒。以公積金為例，全國各地公積金放松的政策，總體上是集中在貸款額度提高、貸款利率下調(diào)、二套適用首套標準、鼓勵商業(yè)和公積金的組合模式等，但是徐州此次也提出了一些新的內(nèi)容，包括在都市圈的公積金如何給予優(yōu)化、如何讓更多樓盤可以享受到公積金貸款的優(yōu)惠政策等。此類做法都能夠促進公積金貸款政策更進一步地釋放效應(yīng)，對于房地產(chǎn)市場的購房成本降低、購房需求的激活等都有積極的作用。總體上看，徐州此次政策，也說明此類過去過熱的城市也開始有了政策的轉(zhuǎn)向。2021年7月份，銀川、徐州、金華、泉州和惠州被約談，當時市場面總體偏熱、政策總體偏緊。當前徐州政策放松，也說明市場矛盾點在變化，政策積極調(diào)整方向符合預(yù)期。
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南昌：限購區(qū)也面臨房貸寬松利好
5月5日，根據(jù)相關(guān)媒體報道，南昌當前部分銀行落實了首付兩成等政策。此類政策繼續(xù)說明，5月份及后續(xù)月份各地房貸政策將進一步趨于寬松。
1、政策要點
此次媒體報道顯示，5月5日江西銀行、郵政銀行無論限購與非限購區(qū)域，首套房貸首付比例均按首付2成、貸8成計算，只認貸不認房。相關(guān)銀行人士證實了此類操作的真實性。從這里可以看出至少三點領(lǐng)域的放松，即限購區(qū)域也可以享受同樣的信貸寬松政策、首付比例可以實實在在做到2成首付、一些貸款償清的購房者可以享受2成首付政策。此類規(guī)定，也體現(xiàn)了南昌此類省會城市，在其他政策沒有明顯松動的情況下，銀行貸款政策會率先松動。雖然和其他城市相比略有所滯后，但也客觀上釋放了當前放松購房環(huán)境的導(dǎo)向。
2、政策意義
應(yīng)該說南昌此類城市的政策和全國其他城市的政策是類似的，進一步說明5月份以來各地依然會在房貸等方面有政策進一步放松的動作。另外也需要注意，江西市場這幾年總體保持平穩(wěn)，沒有明顯的反彈傾向，所以要防范此次政策放松所帶來的一些新的炒作內(nèi)容。尤其是此類城市總體上過去一些購房需求沒有明顯釋放，后續(xù)政策寬松的情況下，房地產(chǎn)購房需求容易釋放出來。所以在政策逐漸放松的過程中，要密切關(guān)注后續(xù)市場的變動情況，尤其是購房秩序的穩(wěn)定。
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天門和重慶：搭建“契稅補貼+房展會”模式
5月1日，根據(jù)媒體報道，天門和重慶大渡口區(qū)都落實了購房契稅補貼政策。此類政策說明，“契稅補貼+房展會”的模式也是近期各地積極推進的內(nèi)容。
1、政策要點
此次天門和重慶大渡口都開展了購房契稅補貼工作，且都圍繞房交會等進行。1）此次天門開展了房地產(chǎn)交易會，時間為5月1日-6月14日，對于簽訂購房合同的購房人，可以享受等額購房契稅補貼和房價優(yōu)惠。2）重慶大渡口區(qū)在5月1日-6月30日舉辦春季線上房交會，實施三項優(yōu)惠政策，即50%契稅補貼、給予1-3萬元購房補貼、參展項目優(yōu)先獲得放款支持?？偨Y(jié)來看，這兩個城市的政策和全國其他城市類似，但也都說明“契稅補貼+房展會”也是近期各地政策推進的新打法。
2、政策意義
傳統(tǒng)的購房優(yōu)惠政策確實也比較多，而隨著當前房地產(chǎn)政策面的大環(huán)境逐漸寬松，通過房展會的平臺來更好推進優(yōu)惠政策、激活供需兩端，也是各地可以積極采取的措施。就當前各地房企的銷售數(shù)據(jù)看，確實壓力是比較大的，客觀上也要求各地繼續(xù)做好政策放松的內(nèi)容。而5月份預(yù)計各地房地產(chǎn)項目推銷的力度會強化，通過和房交會、房展會等平臺進行結(jié)合，能夠更好聚攏房企項目和購房群體，相關(guān)的優(yōu)惠政策也可以發(fā)揮更好的作用，供需兩端都有活躍的基礎(chǔ)和條件，真正助力房地產(chǎn)市場行情的活躍。
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上交所：“民營房企融資”被重點提及
5月5日，上交所發(fā)布《認真貫徹中央政治局會議精神，研究落實中國證監(jiān)會工作部署》。此次會議對于房企融資和企業(yè)經(jīng)營等提出了新的要求和措施，值得房企的重點關(guān)注。
1、政策要點
此次政策研究了一批有針對性、有時效性的具體措施。1）對于房地產(chǎn)領(lǐng)域來說，政策明確服務(wù)好民營房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，推動擴大基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍。從這里可以看出，民營上市房企在后續(xù)的融資方面會有更多的機會，一些金融工具的發(fā)行也會更加積極，有助于促進此類企業(yè)的更好發(fā)展。而REITs的創(chuàng)新試點，對于保障性租賃住房的相關(guān)企業(yè)也能夠帶來更好的促進作用。2）研究推動上市公司回購、增持等穩(wěn)市行為的便利化。該內(nèi)容雖然不是直接針對房企，但是對于房企是有啟發(fā)意義的，至少說明一些上市房企后續(xù)在回購股權(quán)、增持股份等方面的利好政策會增加，客觀上有助于此類地產(chǎn)股的穩(wěn)定。3）大力推動投zi基本面分析，理性看待市場波動，倡導(dǎo)價值投zi和長期投zi理念。此類表述對于地產(chǎn)股的市值管理和企業(yè)成長也有積極的作用，充分說明對于投zi者引導(dǎo)長期投zi的導(dǎo)向，對于短期的股價波動不應(yīng)該有過度的反應(yīng)。
2、政策意義
此次上交所比較han見地把民營房企的融資單列，列入到當前有針對性和有時效性的政策措施籃子中，體現(xiàn)了對于民營房企融資方面的高度關(guān)注。此類表述具有積極的意義，也是當前各類民營上市房企需要重點關(guān)注的。類似企業(yè)近期要關(guān)注上交所的政策導(dǎo)向和具體措施，積極和金融機構(gòu)合作，探尋新的融資渠道和新的融資方式。若是此類工作做到位，那么對于今年5月份尤其是下半年儲備更多資金、積極做好企業(yè)經(jīng)營能力改善等，都有積極的作用。相關(guān)民營房企需要關(guān)注此類資本市場以及此前一部兩會的政策表述，積極在融資方面探索新路子、開辟新模式、開啟新天地。另外也需要看到，對于地產(chǎn)股的穩(wěn)定工作，此次上交所也給出了明確的方向，對于一些上市房企來說也是具有啟發(fā)意義的，客觀上也有助于促進此類企業(yè)更好的發(fā)展，對于相關(guān)企業(yè)的市值管理、和投zi者強化溝通等工作的開展也具有積極的意義。
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廣州：調(diào)整住房定向銷售政策
5月5日，根據(jù)對廣州第一輪集中供地的競拍規(guī)則可以看出，廣州對于房企項目定向銷售的政策有所調(diào)整。這也可以認為是拿地門檻進一步降低的信號。
1、政策要點
此次廣州首輪集中土拍中，共成功交易了17宗土地。其中，海珠區(qū)和黃埔區(qū)地塊“要求不低于50%的房源向無房者出售”的規(guī)則被取消。此類規(guī)則可以認為是“住房項目定向銷售規(guī)則”。去年即2021年8月廣州第二輪集中供地過程中，當時規(guī)定了海珠、黃埔和南沙相關(guān)地塊落實住房項目定向銷售規(guī)則，即所售項目中首套住房購房家庭或個人必須超過50%，且開發(fā)商需要簽訂承諾書。而在去年第二輪集中供地過程中，南沙就取消了這個規(guī)則。而今年5月5日廣州新一輪集中供地過程中，海珠和黃埔也取消了這個規(guī)則，具有非常強的信號意義。
2、政策意義
廣州此次集中供地的規(guī)則調(diào)整，也說明各地在拿地方面不斷降低門檻的導(dǎo)向。對于廣州來說，當前供地的意愿比較強，也希望土地市場能夠提振。此次類似限制性條款的取消，客觀上有助于促進廣州土地市場的活躍。至少對于房企來說，后續(xù)項目銷售的約束減少了，拿地的積極性也就增加了，自然也可以帶動房企積極入市和積極拍地。此類政策對于全國其他城市土地市場也是有啟發(fā)的，在既有的降低競拍保證金繳納比例、延遲剩余出讓金繳納時間等做法同時，也需要關(guān)注房企的一些新的顧慮。減少此類政策的約束，將使得房企拿地的步伐可以邁得更寬、走得更快，也有助于確保土地市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。
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英美澳：三國提高了基準利率
5月5日，英國宣布加息。5月初國際市場上普遍出現(xiàn)了加息的操作，對于我們了解國際金融市場變化、更加精準預(yù)判中國房貸政策等都有積極的作用。
1、加息情況
從近期海外一些國家的動作看，普遍有了加息的動作或傾向。1）5月3日，澳大利亞儲備銀行宣布，把基準利率從0.1%提高25個基點到0.35%。這是澳央行2010年11月以來首次加息，結(jié)束了澳大利亞自2020年11月開始實施的歷史低位利率。2）5月4日，美聯(lián)儲宣布加息50個基點，將聯(lián)邦基金利率目標區(qū)間上調(diào)到0.75%至1%之間。這是自2000年以來加息幅度首次達到50個基點，顯示出美聯(lián)儲收緊貨幣政策的緊迫性。3）英國中央銀行英格蘭銀行5月5日宣布，將基準利率從0.75%上調(diào)至1%，以應(yīng)對通貨膨脹。這是2021年12月以來，英國央行第四次加息，此次加息也使英國央行的基準利率升至13年來的最高水平?？偨Y(jié)這三國的加息政策，可以看出其特點，即加息的節(jié)奏加快、力度加大、利率水平不斷創(chuàng)新高、積極應(yīng)對通脹風險。
2、政策意義
對于國際市場的加息現(xiàn)象的理解，有助于我們更好理解貨幣政策走向和信貸政策動向，尤其是從房地產(chǎn)的角度來看，更要注意此類政策帶來的新啟發(fā)?？傮w上看，中國當前房地產(chǎn)市場尤其是房貸市場，持續(xù)強調(diào)了降息和降低成本的導(dǎo)向。在既有的LPR降息和各銀行主動下調(diào)利率的情況下，購房者的信貸成本總體上處于下降的態(tài)勢。這一點和國際市場形成了差異和對比，反過來進一步說明當前中國購房市場中房貸成本進一步降低的機會，對于降低房地產(chǎn)交易成本和鼓勵購房需求釋放等有積極的作用。雖然我們確實也要防范國際市場貨幣政策調(diào)整帶來的影響和沖擊，但就近期來看，中國各大銀行的放貸的能力和主動性是在增強的，其也為5月份以及后續(xù)月份購房市場創(chuàng)造了更好的信貸環(huán)境。
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洛陽：資金監(jiān)管等政策更加靈活和變通
5月1日，洛陽正式實施《促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。此次洛陽在預(yù)售資金監(jiān)管、裝配式建筑指標、二手房貸款方面有一些創(chuàng)新的表述，值得行業(yè)的關(guān)注。
1、基于評級落實差異化資金監(jiān)管
此次洛陽明確，依據(jù)企業(yè)評級實行差別化監(jiān)管資金管理。對于一級房企來說，其預(yù)售資金監(jiān)管標準放寬，依據(jù)工程形象進度分12個節(jié)點撥付。而對于等級偏低的企業(yè)，則可能節(jié)點數(shù)只有6個。此類規(guī)定對于房企而言，具有激勵效應(yīng)。對于合規(guī)和經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)，充分利用此類政策，可以減少資金沉淀，充分促進企業(yè)資金的循環(huán)。類似差別化的資金監(jiān)管方式，也是全國其他城市值得學(xué)習和關(guān)注的。
2、裝配式建筑指標更加靈活化
此次政策明確，完善裝配式建筑配建政策。政策實際上對于裝配式建筑的應(yīng)用采取了更加靈活和變通的做法。對于想減少裝配式建筑配建面積的，可以繳納裝配式建筑易地建設(shè)費，其后不再配建。對于想申請增加的，則可以獲得相關(guān)的成本差價獎勵。此類規(guī)定，也使得裝配式建筑的發(fā)展更具有靈活性。在當前房企降成本的特殊時期，有助于房企合理選擇裝配式建筑的配建面積，進而更好地推進房企經(jīng)營和項目的開展。
3、優(yōu)化二手房的貸款政策
此次洛陽對于二手房方面的貸款政策給予了更多的支持。這主要包括三點，即二手房公積金貸款最低首付比例不再設(shè)置房齡年限范圍，統(tǒng)一按照20%執(zhí)行；對區(qū)域優(yōu)勢明顯的二手房貸款房齡調(diào)整為30年以內(nèi)；支持開展法拍房按揭貸款業(yè)務(wù)。此類規(guī)定，使得二手房的可貸金額更加充裕，同時首付比例也可以降低，對于特殊形式的二手房也可以享受到貸款的支持。類似規(guī)定，都有助于促進二手房市場的活躍，進而加速此類房產(chǎn)的盤活和流通。
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鎮(zhèn)江：延續(xù)4月精神出臺公積金政策
5月5日，鎮(zhèn)江公積金中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金有關(guān)政策的通知》。此次政策進一步說明，5月份各地公積金貸款政策有進一步寬松的傾向。
1、政策要點
此次政策明確，降低公積金貸款首付比例，對已結(jié)清首次公積金貸款的繳存職工家庭，第二次申請公積金貸款的首付比例調(diào)整為40%。從這里可以看出，鎮(zhèn)江對于二次申請公積金貸款的首付比例進行了下調(diào)，從60%下調(diào)為40%。總結(jié)近期全國公積金貸款政策，可以看出，二次或二套房申請公積金貸款的首付比例呈現(xiàn)了差異，比如說梅州為20%、福州為40%、洛陽為20%。但無論如何，各類城市的首付比例總體以下調(diào)為主。
2、政策意義
5月份各地政策放松會繼續(xù)呈現(xiàn)加碼、加快的態(tài)勢，此次鎮(zhèn)江公積金政策的調(diào)整，也體現(xiàn)了地方政策的一個走向特征，即積極響應(yīng)4月份既有的政策內(nèi)容，進一步把政策做細做實。此前4月29日鎮(zhèn)江發(fā)布了《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》。此次政策明確了對于二次使用公積金進行降低首付的規(guī)定?？梢哉J為，5月份各地總體上會在上一級政策的基礎(chǔ)上，出臺更多細則性內(nèi)容和條款，充分確保房地產(chǎn)市場享受更優(yōu)惠和更實質(zhì)的政策內(nèi)容。
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文章來源:易居研究院
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