上一篇文章《2022樓市研判4：新一輪基建潮來襲，樓市大概率放寬回暖》一文多處預(yù)判命中，已相繼在多地實(shí)現(xiàn)，包括：
“降低首付”（全國多地實(shí)現(xiàn)首套房首付兩成，鄭州在首套房還清貸款后二套房可實(shí)現(xiàn)三成首付）、“政策最寬松一年”“進(jìn)一步降息”等。
今年全年的樓市行情主基調(diào)不會(huì)改變，仍然會(huì)是“超跌后的修復(fù)期”，雖將出現(xiàn)暖陽，但不會(huì)呈現(xiàn)“瘋牛”。接下來，各地方針對(duì)樓市回暖的政策將依次有序展開。3月11日，今年全國兩會(huì)閉幕，與此同時(shí)武漢已經(jīng)實(shí)現(xiàn)多天疫情零新增。武漢在春節(jié)后已經(jīng)復(fù)工近一個(gè)月，在疫情不出現(xiàn)反彈的情況下，下周全行業(yè)將正式“春暖花開”，走向復(fù)蘇通道。
這樣寫，既是表述大小時(shí)間節(jié)點(diǎn)，也是側(cè)面強(qiáng)調(diào)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的緊迫性。新春復(fù)工一個(gè)月，受到疫情影響后，實(shí)質(zhì)上的加速起跑動(dòng)作可能從下周才真正開始。
元旦至今，武漢樓市如全國一樣低迷，具體數(shù)據(jù)會(huì)在后文羅列。當(dāng)前樓市從消費(fèi)端體現(xiàn)出來的最主要的兩大問題是：流動(dòng)性差、信心弱。用白話翻譯就是：新房成交慢，局部價(jià)格不漲反跌，二手房難以賣出，市場(chǎng)觀望情緒下滋生了悲觀情緒，消費(fèi)者參與樓市的興趣與信心下滑。
為了方便閱讀全文，這里我先拋出全文的核心觀點(diǎn)：
要解決當(dāng)前市場(chǎng)流動(dòng)性差與信心弱的問題，必須出組合拳，不是靠單一的放開限購、限價(jià)或者降息、降首付能夠帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)反轉(zhuǎn)的。這套組合拳可能不是一次釋放完畢，而是長期、持續(xù)、有序釋放的過程。首次釋放大招大概率在本月，如涉及與上層、金融系統(tǒng)溝通則可能推遲到下月。
能夠稱之為大招的一定是非常招式，比如：降低首付、變相放開家庭第三套購房資格，或進(jìn)一步大幅降低交易稅費(fèi)與房貸利息，放寬落戶門檻等。
我認(rèn)為當(dāng)前武漢樓市很有必要出大招，并且本月是一個(gè)非常合適的時(shí)間點(diǎn)，有非常大的概率實(shí)施武漢樓市新政。
武漢樓市為何要出大招？
這實(shí)際上是回答必要性的問題。先來看武漢市房管局官網(wǎng)公布的一組數(shù)據(jù)：今年前兩個(gè)月，武漢新建商品住房網(wǎng)簽備案分別為10634套、5957套。3月1日至3月11日，武漢新建商品住房簽備案2968套。官方統(tǒng)計(jì)的1月份新建住房銷售面積（含預(yù)簽約）為142.67萬平方米，環(huán)比減少51.33%，同比減少38.04%，2月份數(shù)據(jù)待公布。
雖然2月份經(jīng)歷了春節(jié)長假，3月份經(jīng)歷了疫情，但從以上數(shù)據(jù)我們還是可以看出兩點(diǎn)明顯問題：
第一，傳統(tǒng)的返鄉(xiāng)置業(yè)“春節(jié)行情”徹底消失，1月份的銷售面積環(huán)比下滑五成，同比下滑近四成。
第二，按照以上70天的統(tǒng)計(jì)，共網(wǎng)簽備案19559套。也就是說在過去將近全年五分之一的時(shí)間里，武漢新建商品住房只完成了不足2萬套的銷售。
按照往年武漢全年新建商品住房銷售正常水平（約20萬套）對(duì)比，可以看出武漢用了全年五分之一的時(shí)間只賣了十分之一的貨。
成交價(jià)量的下滑趨勢(shì)必須得到遏制，否則會(huì)進(jìn)一步影響房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)循環(huán)：新房銷售放緩導(dǎo)致房企回款減少及回款慢，房企資金壓力加大后將降低拿地意愿，繼而導(dǎo)致那些對(duì)土地財(cái)政依賴度較大的城市賣地收入減少。
另外，新房成交的價(jià)量下滑也會(huì)直接導(dǎo)致二手房市場(chǎng)艱難。因此當(dāng)前樓市消費(fèi)端才出現(xiàn)了流動(dòng)性差和信心弱兩大主要問題。但我認(rèn)為，導(dǎo)致當(dāng)前階段性局面形成的主要原因并不是購買力出現(xiàn)了問題，而是一系列主要的外因所致：
1．疫情和國外戰(zhàn)爭(zhēng)兩大“黑天鵝”對(duì)全行業(yè)帶來了巨大的不確定性。
2．一批房企面臨償還美元外債的高峰期，在國內(nèi)“三道紅線”嚴(yán)監(jiān)管趨勢(shì)下，房企資金正經(jīng)歷史上最緊時(shí)刻。
3．個(gè)別民營房企的暴雷、局部樓盤的降價(jià)以及二手房流動(dòng)性差等負(fù)面新聞刺激了市場(chǎng)的悲觀情緒。
相對(duì)于消費(fèi)者的消費(fèi)力而言，以上諸多因素均屬外因。而正是這些外因誘發(fā)了消費(fèi)者的觀望乃至悲觀情緒，嚴(yán)重降低了消費(fèi)者的參與興趣與信心。
因此，我從開頭至此均未用“救市”來形容武漢樓市，“救市”的表達(dá)并不嚴(yán)謹(jǐn)準(zhǔn)確，但武漢樓市確實(shí)需要官方層面出招來提振信心。從目前武漢樓市數(shù)據(jù)來看，已經(jīng)形成了出臺(tái)大招的必要性甚至緊迫性。
什么時(shí)間適合出大招？
我在《2022樓市研判4：樓市大概率放寬回暖》預(yù)測(cè)的降低首付到二成，已經(jīng)在文章發(fā)出后的多地實(shí)現(xiàn)。
該文提到過：
基本可以確定，今年全年的貨幣和信貸政策對(duì)房地產(chǎn)將較為寬松，樓市將迎來近三年來政策環(huán)境最寬松的一年。而武漢樓市的重大消息最快在今年2月下半月，最遲在3月份釋放。
盡管該文在預(yù)判時(shí)沒有料到會(huì)出現(xiàn)俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)以及本輪疫情等突發(fā)情況，但好在這兩大“黑天鵝”事件帶來的不確定性正在降低。因此，我預(yù)計(jì)“武漢樓市大招”大概率還是會(huì)在本月釋放。如“大招”內(nèi)容涉及與金融系統(tǒng)協(xié)商，則有可能推遲到下個(gè)月釋放。
武漢樓市在近十年取得的優(yōu)異成績離不開穩(wěn)健的操盤。根據(jù)以往的慣例，但凡遇到政策窗口期，武漢不會(huì)冒進(jìn)，而是穩(wěn)中求進(jìn)。也就是說，武漢一般不會(huì)在全國各城市中率先出招，即使出招，也一般不會(huì)劍走偏鋒，無論是出場(chǎng)順序還是出的招式都相對(duì)求穩(wěn)。
在全國已有17城降首付的前提下，特別是同屬中部省會(huì)城市的鄭州出臺(tái)了“鄭州樓市十九條”受到廣泛關(guān)注（從目前市場(chǎng)廣泛評(píng)價(jià)看普遍認(rèn)為較合理）后，武漢有了更多的出招空間。
即武漢可以以全國兩會(huì)指示為綱要，參考同級(jí)別城市的招式后，再結(jié)合本地實(shí)際情況出招。這對(duì)于武漢樓市來說并不難，我相信一份武漢版的新政很可能在兩會(huì)之前已經(jīng)醞釀成型。而從“大綱”和其他“試卷”參考，加上報(bào)批所需要的時(shí)間，相關(guān)政策大概率會(huì)在本月完成出臺(tái)。
我們先來看一下今年全國兩會(huì)上公布的《政府工作報(bào)告》中有關(guān)房地產(chǎn)的表述如下：
繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
除了過去長期提到的“房住不炒”“租購并舉”“三穩(wěn)”等外，需要特別關(guān)注“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求”與“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。后者是本段的落腳點(diǎn)。
而前文以及《2022樓市研判》系列之前的文章均提到過，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展需要從源頭做起，即從消費(fèi)端開始調(diào)整。前文提到過，當(dāng)前消費(fèi)端主要存在“流動(dòng)性差”和“信心弱”兩大問題。市場(chǎng)的消費(fèi)力并沒有因?yàn)橐咔槭艿矫黠@重創(chuàng)，真實(shí)合理的消費(fèi)需求也沒有發(fā)生本質(zhì)性的改變，而變化較大的是信心、期望層面，這是政府出組合拳過程中需要重點(diǎn)考慮的方面之一。
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