按揭貸款購買了爛尾樓的業(yè)主，幾乎都在做著一件既窩心又無奈的事兒：一邊為房子遲遲不能入住而發(fā)愁，一邊還要咬呀堅持著還房貸。
退房吧，開發(fā)商沒錢。
停貸吧，怕被列為老賴。心里憋屈得都快成了神經(jīng)病。
欠債還錢，天經(jīng)地義，這是浸潤到人們骨血里的一種信仰。
對于絕大多數(shù)人來說，不是到了連飯都吃不到嘴里的時候，停貸這事兒一般是不敢輕易去做的。
的確，人們普遍的看法是，貸款買房子簽的是兩個合同，一個是跟開發(fā)商簽的《購房合同》，購房者交錢買房，開發(fā)商收錢賣房；另一個是跟銀行簽的《房貸合同》，銀行借錢給購房者買房，購房者按時給銀行還錢。樓盤爛尾交不了房，是購房者和開發(fā)商的事兒，跟人家銀行沒啥關(guān)系。
于是，在這樣的認(rèn)知下，縱然開發(fā)商遲遲交不了房子，甚至爛尾多年，絕大多數(shù)購房者都默認(rèn)了這樣的命運，節(jié)衣縮食，拼盡全力地還房貸。
01、面對爛尾，一購房者硬是不還房貸了
浙江省嘉興市的一位購房者偏偏不愿意默認(rèn)這樣的命運。房子爛尾后，他選擇了停止還貸。
情況大體如下：
８年前，許先生在浙江嘉興某樓盤購買了一套別墅，為此向銀行貸款392萬元。許先生支付首付款后，銀行將貸款發(fā)放給開發(fā)商，但后來因資金問題樓盤爛尾，房屋也無法交付。
2018年，開發(fā)商向法院提交破產(chǎn)清算申請，經(jīng)破產(chǎn)管理人調(diào)查，涉案樓盤未竣工驗收。因不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，許先生收到破產(chǎn)管理人書面通知，解除其與開發(fā)商之間的商品房買賣合同。
剛開始，許先生還按時還著房貸，但后來他越來越想不通，既然得不到房子，房貸能否不還呢？他咨詢了律師，律師的答復(fù)很明確：必須還貸，不還會損失更大。
許先生咋也想不通，開發(fā)商交不了房，本該把房款退給自己，可現(xiàn)在他們破產(chǎn)了，沒辦法退還全部房款，他覺得自己本身就是個受害者，既失去了已交給開發(fā)商的購房首付款和已償還的部分房貸，又得不到房子，為什么還要承擔(dān)還貸的責(zé)任？開發(fā)商經(jīng)營不善導(dǎo)致破產(chǎn)，還貸的責(zé)任都推到購房者身上是否合理？
氣惱之下，從2019年底起，許先生停止了向貸款銀行支付月供。
很快銀行就不干了，催促許先生盡快還款，并拿出了雙方簽訂的《個人購房貸款及擔(dān)保合同》指責(zé)許先生違約。
的確，這份《個人購房貸款及擔(dān)保合同》中的第38條約定：“貸款發(fā)放后，借款人（許先生）或抵押人與售房人（開發(fā)商）或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人（銀行）無關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款”。
這一條款說的很清楚，許先生不管遇到什么特殊情況，跟開發(fā)商發(fā)生什么糾紛，都跟銀行沒有一點關(guān)系，房貸是必須要還的。
這一條款顯然是對許先生不利的，但許先生認(rèn)為這個條款完全把風(fēng)險都推給了購房者，很不合理。因此，他仍然拒絕還貸款。
02、法院的判決：二審否了一審
無奈之下，貸款銀行向嘉善縣人民法院起訴，要求許先生繼續(xù)支付剩余貸款。
沒有懸念，一審法院經(jīng)依據(jù)雙方簽署的《個人購房借款及擔(dān)保合同》，判決解除許先生與銀行簽訂的《個人購房借款及擔(dān)保合同》，許先生歸還結(jié)欠銀行貸款本金和利息（含罰息）合計220余萬元。
針對一審判決，許先生自然不服，向嘉興市中級人民法院提起上訴。
那么二審法院又會如何認(rèn)定呢？
首先，二審法院認(rèn)為《個人購房貸款及擔(dān)保合同》第38條約定，是銀行單方面提前擬定的格式條款，這種格式條款在銀行業(yè)務(wù)中十分常見，該條款存在一個關(guān)鍵問題：它刻意加重了購房者的責(zé)任，而減輕了銀行的責(zé)任，顯失公平，對許先生不具有拘束力。
其次，許先生的“商品房買賣合同”在開發(fā)商申請破產(chǎn)清算時已被解除，他與銀行之間的“商品房擔(dān)保貸款合同”也被一審法院所解除。因此，許先生的情況是符合2021年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二十一條第二款規(guī)定的。
這個“第二十一條第二款”的內(nèi)容是：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人（開發(fā)商）應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人（銀行）和買受人（購房者）?！?/p>
依據(jù)這條規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)是開發(fā)商把收到的購房貸款本金及利息返還給給銀行；把收到的購房款的本金及利息返還給購房者。
2022年2月初，嘉興市中院作出二審判決：許先生無需歸還剩余貸款本息，200余萬元貸款本息返還責(zé)任，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。
這一案件中，開發(fā)商因為破產(chǎn)清算，顯示是沒有財力退還給銀行貸款和許先生房款的，但有沒有能力是一回事，該由誰還又是一回事，這是必須得弄清楚的。根據(jù)《解釋》第二十一條第二款的規(guī)定，許先生的這筆房貸，無疑是屬于開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)的債務(wù)。
當(dāng)然，由于開發(fā)商的破產(chǎn)，二審判決結(jié)果可能讓銀行和許先生都得不到錢，但卻讓許先生從償還貸款的壓力中解脫了出來。
03、不還房貸，必須符合兩個條件
這個判決意義重大，讓很多買了爛尾樓但仍然需要償還貸款的購房者看到了希望。
但這個判決并不意味著，樓盤爛尾后，購房者的房貸都不用還了。
因為大多數(shù)的情況是，雖然房子爛尾了，但開發(fā)商仍在，商品房買賣合同依然有效，這就無法滿足修正后的《解釋》第二十一條第二款中的兩點要求，當(dāng)然也就無法“甩”掉銀行貸款。
因此，滿足兩個關(guān)鍵條件極為重要，一是購房者要與開發(fā)商解除“商品房買賣合同”，二是購房者要與銀行解除“商品房擔(dān)保貸款合同”。
這一判例，也給發(fā)放房貸的銀行敲響了警鐘，一是與購房者簽署的《個人購房借款及擔(dān)保合同》須重新審視一下了，繼續(xù)簽署明顯不合理的格式合同是不會得到法院支持的。二是，應(yīng)靜下心學(xué)學(xué)2021年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，因為這一判例是會對其他法院產(chǎn)生很大影響的。
最關(guān)鍵的是，銀行以后再給購買期房的購房者放房貸時，考慮的不僅僅是購房人的信用和未來還款能力，還要再加上樓盤項目的信用如何？實力怎樣？會不會爛尾？一旦樓盤停工爛尾，就有可能承擔(dān)收不回貸款的后果，給銀行帶來經(jīng)濟損失。
編輯：LS
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文章來源:樂居買房
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