2021年是集中供地“元年”，也是全國供地方式的一次重大改革。
從各批次的集中拍地情況來看，上半年土地市場火熱、地價快速抬升，2021年土地成交均價突破3000元/平方米大關(guān)，創(chuàng)下近年來最高點。
進入下半年，二輪集中供地遇冷，多個城市的土地出讓門檻明顯降低，尤其是二線城市，地價水平一降再降，甚至不少優(yōu)質(zhì)地塊的價格降幅也超過了10%，如南京、寧波、蘇州等。與此同時，各城市的房價卻維持在較為穩(wěn)定的水平。
在房價趨穩(wěn)、地價下調(diào)的背景下，不少城市的出讓地塊的利潤空間在下半年明顯提升。如廈門湖里、青島嶗山、杭州濱江、拱墅、南京玄武、建鄴等區(qū)域，經(jīng)測算房地差基本都在1萬元/平方米以上，盈利空間較大。
然而，在我們對房企調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，不少房企表示，在信貸環(huán)境大幅收緊、房企資金壓力倍增的影響下，第二第三輪許多優(yōu)質(zhì)地塊都被國企央企拿下，他們參與的不多，至于未來若有合適的優(yōu)質(zhì)地塊，他們會關(guān)注，但仍以企業(yè)自身穩(wěn)健為核心，不會參與搶地。這些企業(yè)中不乏以財務(wù)穩(wěn)健著稱的頭部房企。
01
2021年集中供地僅21%項目已開工
據(jù)CRIC統(tǒng)計，2021年22個集中供地的城市在3輪集中供地后合計成交了2111宗含宅用地，截止至2022年2月9日，僅有21%已經(jīng)開工，另外八成地塊仍尚未動工，且未開工地塊中仍有7%處于動遷中或未動遷狀態(tài)，尚未達到土地平整狀態(tài)，此類地塊2022年入市的可能性較小。
根據(jù)22城過去項目開工、開售周期，以及2021年集中供地地塊成交開工情況梳理來看，22城2021年集中供地成交地塊預計將新增商品住宅供應(yīng)面積21609萬平方米，較2021年22城供應(yīng)總量小幅回落5%。供求基本持穩(wěn)。
分城市來看，武漢、重慶、上海預計供應(yīng)面積超過1500萬平方米，是供應(yīng)量最高的TOP3城市；其次長沙、杭州、南京、廣州、成都、濟南、鄭州、蘇州等8個城市供應(yīng)量在1000-1500萬平方米；天津、深圳、北京、無錫、福州、廈門等供應(yīng)量相對較低，不足600萬平方米。
02
部分城市地價快速回落拉大房地價差
從地價方面來看，盡管2021年土地成交均價突破3000元/平方米大關(guān)，但主要是因為成交結(jié)構(gòu)變化及上半年支撐。
進入下半年，在信貸環(huán)境大幅收緊、房企資金壓力倍增的影響下，地市熱度迅速下行，流拍現(xiàn)象頻發(fā)，地價也由漲轉(zhuǎn)跌，尤其是二三線城市，下半年平均地價均出現(xiàn)了明顯的回調(diào)。
具體到城市層面來看，在地價下降的城市中，廈門、寧波、沈陽等城市，地價環(huán)比上一季度下降了五個百分點以上，地價降幅十分顯著。
在拿地成本下降的背景下，多數(shù)城市的房價保持穩(wěn)定，部分限房價的城市如杭州、成都、長沙、寧波等還在第三輪集中供地中進一步上調(diào)了商品住宅銷售限價，房地價差空間被進一步擴大。
以首輪集中土拍熱度最高的杭州為例來看。在2020年及2021年上半年的土拍中，杭州的涉宅用地九成以上均為溢價成交，2021年首輪集中成交57宗宅地中41宗進入競自持，彼時堪稱土拍熱度最高的城市。但高比例自持要求下，項目的利潤空間也被壓薄，如競自持比例高達29%的塘棲城市核心區(qū)地塊，房地價差空間甚至不足1000元/平方米，項目虧損風險較大。
進入下半年，由于二輪集中供地遇冷，三輪集中供地取消了競自持等規(guī)則，同時多個板塊的商品住宅銷售限價被提升了500-2000元/平方米，項目利潤空間明顯增加，如拱墅橋西、文暉、申花等多個價值板塊成交地塊的房地價差都在1.6萬元/平方米以上。
03
東部沿海城市核心區(qū)域房地價差較高
據(jù)CRIC統(tǒng)計，房地價差較高的區(qū)域多集中在東部沿海城市的核心區(qū)域，比如廈門湖里、青島嶗山、杭州濱江、拱墅、南京玄武、建鄴等。這些區(qū)域雖然地價較高，但房價同樣也處于較高水平，房地差也往往比較大，基本都在1萬元/平方米以上。
盡管這些城市調(diào)控政策較為嚴格，但隨著城市長效調(diào)控機制的形成，未來政策環(huán)境將會趨于穩(wěn)定，大幅收緊可能性較小。更重要的是，這些區(qū)域的需求較為旺盛，市場調(diào)整周期中具有較高的抗跌能力，當前市場環(huán)境下安全邊際較高。
如杭州的濱江區(qū)，即使在市場處于調(diào)整周期的當下，片區(qū)內(nèi)新房去化仍然較佳，供求比長期處于較低水平，至2022年1月末去化周期僅為3個月。
房地價差在5000元/平方米以下的區(qū)域多為2021年上半年地價漲幅較快的熱點城市核心區(qū)域，由于這些區(qū)域上半年優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)較多，地價大幅上漲，使得房地價差較往年明顯收窄。
更有房地差不足3500元/平方米的區(qū)域，剔除建安、營銷費用，項目入市大概率難逃虧損，應(yīng)審慎進入。典型如重慶九龍坡、大渡口、長沙天心等。
04
房企謹慎求穩(wěn)無心“搶地”
在面對房價趨穩(wěn)、地價下調(diào)，房地價差擴大，盈利空間提升的背景下，房企“躺平”情緒依然在蔓延。
在我們對部分房企的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，在面對是否有拿地計劃，及是否覺得目前是“撿漏”時機的問題時，部分民營房企表達出類似“去問問國企和央企”的態(tài)度。很多房企表示，從去年下半年開始，他們就已經(jīng)很少拿地了，目前主要還是關(guān)注銷售、回款和交付。
2022年2月全國土地市場供應(yīng)和成交規(guī)模再度下滑也印證了這一點，從北京2022年首次集中土拍拿地企業(yè)來看，央企、國企等現(xiàn)金流壓力相對較輕的房企仍在“挑大梁”，如華潤置地、中海、保利發(fā)展、中建、建發(fā)、城建發(fā)展等。
事實上，在整體信貸環(huán)境大幅收緊背景下，大部分房企都面臨極大的資金壓力，克而瑞證券數(shù)據(jù)顯示，2022年3-6月170家上市房企人民幣和美元存量債共有約1809億元債券到期。其中，3月是各公司債集中到期的月份，合計約589億元。
在此背景下，“謹慎求穩(wěn)”成為企業(yè)關(guān)鍵詞。不少房企表示，只有實打?qū)嵉匿N售回款以及處理手上的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲得資金的回籠，才是度過目前行業(yè)嚴冬的最好方式。未來若有合適的優(yōu)質(zhì)地塊，他們會關(guān)注，但仍以企業(yè)自身穩(wěn)健為核心，不會參與搶地。
據(jù)悉正榮地產(chǎn)就曾在年初對自身的融資能力投以較高期望，制定了較為樂觀的資金鋪排計劃，結(jié)果2022年1-2月惡化的銷售情況以及融資的頻繁落空使得現(xiàn)金流迅速枯竭，最終不得不對2022年所有到期的美元債進行展期。
盡管2021年9月份以來中央對過緊的信貸政策進行了糾偏，近期更是利好動作不斷，包括鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)、重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，但這些舉措僅利好于現(xiàn)金流比較穩(wěn)健的房企，大部分企業(yè)流動性仍舊總體偏緊。
同時，恒大、佳兆業(yè)等多家房企暴雷事件也讓房企對“高杠桿拿地”持以審慎的態(tài)度。就此來看，2022年上半年企業(yè)拿地仍將保持較為謹慎的態(tài)度。
為提振市場信心，保證住宅用地出讓的連續(xù)性，部分城市或?qū)M一步降低土地出讓門檻，尤其是2022年重點城市第一批集中供地，資金較為充裕的房企可加強關(guān)注。
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文章來源:克而瑞
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