作者/程孟瑤
虎年首月，北京打響2022年集中供地第一槍，在國(guó)企央企成為2021年土拍“生力軍”，以及行業(yè)謹(jǐn)慎投資的預(yù)期之下，民營(yíng)房企的亮相成為本輪土拍一大看點(diǎn)。
整體看，相比去年的后兩輪集中供地，北京土拍市場(chǎng)的熱度已經(jīng)有所提升，國(guó)企和央企依然為主力，但以旭輝為代表的等民營(yíng)房企也開(kāi)始了“補(bǔ)倉(cāng)”，并且表現(xiàn)積極。
從參拍的企業(yè)來(lái)看，華潤(rùn)此次獨(dú)立10宗地；“中海系”7宗；綠城獨(dú)立6宗；城建、保利、“中建系”分別5宗；的民營(yíng)房企則包括了“路勁+林河景盛”聯(lián)合體、東亞新華以及旭輝。
2021年，“兩集中”供地新政之下，房企們抱團(tuán)取暖，聯(lián)合拿地成為主流。進(jìn)入2022年，在市場(chǎng)走勢(shì)及拍地規(guī)則雙重影響下，相比聯(lián)合拿地，這一次房企更傾向于獨(dú)立作戰(zhàn)。
成交結(jié)果顯示，17宗成交地塊中，僅有3宗地塊為聯(lián)合體拿地，剩下14宗均為房企獨(dú)立拿地，旭輝控股（00884.HK）成為本輪土拍中唯一一家有所斬獲民營(yíng)企業(yè)，并且是獨(dú)立拿地。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，算上本輪拿地，最近三個(gè)月，旭輝在北京擴(kuò)儲(chǔ)約10萬(wàn)方。
“這是旭輝2021年11月在南京拿地后，再次獨(dú)立獲取土地。在行業(yè)不易的今天，這一意義不言而喻?！睂?duì)于此次拿地，旭輝內(nèi)部人士留下了這樣的文字。
旭輝成唯一拿地民企
據(jù)悉，旭輝此輪斬獲的地塊為順義新城第5街區(qū)平各莊舊村改造項(xiàng)目SY00-0005-6046、6045地塊（即：京土儲(chǔ)掛（順）[2022]012號(hào)地塊），耗資14.07億元，拿地主體北京旭科置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱：北京旭科）成立于2013年3月，為旭輝集團(tuán)全資子公司。
進(jìn)入北京市場(chǎng)超過(guò)10年，旭輝在北京打造的項(xiàng)目超過(guò)20個(gè)，產(chǎn)品類型既有小戶型剛需也有高端別墅，早在2016年旭輝在北京單城的銷售額就突破百億。目前，旭輝在京的項(xiàng)目除了一些商辦，在售的住宅有合作開(kāi)發(fā)的青云上府、國(guó)祥府、國(guó)祥云著，獨(dú)立開(kāi)發(fā)的旭輝公園都會(huì)等。
按照一般來(lái)說(shuō)的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，開(kāi)年拿地，基本在同年8、9月就能形成銷售額，也就說(shuō)如果一切順利，該地塊項(xiàng)目在今年年內(nèi)就可以形成回款。
2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，旭輝控股CEO林峰表示，下半年可能不會(huì)再進(jìn)入新城市，會(huì)在已經(jīng)進(jìn)入的城市深耕。隨著市場(chǎng)融資環(huán)境有所向好，房企信心重筑，從去年底開(kāi)始旭輝控股就開(kāi)始了補(bǔ)倉(cāng)北京，在補(bǔ)倉(cāng)方式上，旭輝選擇了招拍掛、合作拿地、股權(quán)并購(gòu)等多元化策略。
1月20日，首開(kāi)股份（600376.SH）聯(lián)合北京祥業(yè)房地產(chǎn)有限公司、北京旭科、北京密云城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司成立北京祥之源置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱：祥之源置業(yè)），注冊(cè)資本為12億元，經(jīng)營(yíng)范圍包含：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；銷售自行開(kāi)發(fā)的商品房等，四家公司分別持股10%、70%、10%、10%。
首開(kāi)股份控股股東為首開(kāi)集團(tuán)，北京祥業(yè)為北京住總集團(tuán)全資子公司，密云城投隸屬密云區(qū)國(guó)資委。
樂(lè)居財(cái)經(jīng)查閱發(fā)現(xiàn)，祥之源置業(yè)即為北京市密云區(qū)水源路南側(cè)MY00-0104-6016等地塊項(xiàng)目公司。該地塊為2021年12月24日北京第三輪集中供地中，首開(kāi)+住總+密云城投+旭輝聯(lián)合體以20.7億元競(jìng)得，規(guī)劃建筑體量20.02萬(wàn)方，旭輝集團(tuán)權(quán)益面積約2萬(wàn)方。
除了在招掛市場(chǎng)有所收獲，旭輝控股還在2021年11月29日，接手了與陽(yáng)光城等房企在北京合作的國(guó)祥府和國(guó)祥云著項(xiàng)兩個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)。
資料顯示，國(guó)祥府和國(guó)祥云著分別對(duì)應(yīng)北京祥晟輝年置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱：祥晟輝年置業(yè)）和北京祥鼎置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱：祥鼎置業(yè)）兩個(gè)項(xiàng)目公司，目前均已入市銷售，在這兩個(gè)項(xiàng)目上，旭輝集團(tuán)目前持有8.8萬(wàn)方權(quán)益面積。
此前，祥晟輝年置業(yè)由北京住總集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、花樣年和首開(kāi)分別持股40%、22.5%、22.5%和15%?；幽晖耆顺龊?，旭輝集團(tuán)在該項(xiàng)目股權(quán)擴(kuò)大到45%。
祥鼎置業(yè)由北京住總集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、首開(kāi)以及北京興添咨詢服務(wù)有限公司分別持股40%、22.5%、22.5%和15%，其中興添咨詢由華鑫國(guó)際信托和北京旭輝分別持股69.9970%和30.0030%，旭輝集團(tuán)在北京旭輝持股比例為99%，依此計(jì)算，旭輝集團(tuán)目前在國(guó)祥云著股權(quán)約27%。
綠城近百億拿地 華潤(rùn)連下兩城
成交結(jié)果顯示，本論土拍共計(jì)攬金480億元，金地、保利、綠城、華潤(rùn)建發(fā)、中海、北京城建、興創(chuàng)、中建三局、中建智地、懷柔科學(xué)城、北投均有收獲，不難看出，這是央企、國(guó)企的主場(chǎng)。
其中綠城拿下3宗地塊，成為本輪土拍收獲最豐厚的房企，三宗地塊合計(jì)耗資98.4億元；拿地金額上，華潤(rùn)排第二，花掉約80億元拿下2宗地塊；另外中海、興創(chuàng)（含聯(lián)合體）、“金地+保利”均有2宗地塊的收獲。
值得一提的是，此次集中供地，北京進(jìn)一步強(qiáng)化了現(xiàn)房銷售預(yù)期，有9宗地需要競(jìng)現(xiàn)房銷售，其中2宗地塊報(bào)價(jià)觸頂最終進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)。
這兩宗地塊分別來(lái)自朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)與王四營(yíng)鄉(xiāng)。朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)地塊吸引了8家競(jìng)買(mǎi)主體，在經(jīng)過(guò)網(wǎng)上和現(xiàn)場(chǎng)共計(jì)58輪競(jìng)價(jià)后，中海在最后一輪觸達(dá)土地上限價(jià)格43.47億元，不過(guò)該地塊最終被綠城以41000平的現(xiàn)房銷售面積收入囊中。按照該地塊92406平的建控規(guī)模，未來(lái)項(xiàng)目現(xiàn)房銷售面積占比接近45%；王四營(yíng)地塊同樣熱度很高，吸引了6家競(jìng)拍主體，最終“金地+保利”聯(lián)合體以42.40億元成功斬獲。
不過(guò)熱度最高的地塊是中關(guān)村生命科學(xué)園地塊，吸引了10家競(jìng)買(mǎi)主體。而且在16輪出價(jià)之后，建發(fā)與綠城均給出封頂價(jià)27.715億元，拍賣師判定為建發(fā)舉牌有效，綠城提出申訴。經(jīng)過(guò)近一小時(shí)的申訴商討，主持人宣布建發(fā)為最后一輪報(bào)價(jià)歸屬者。不過(guò)由于競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積環(huán)節(jié)未有企業(yè)出手，該地塊歸屬建發(fā)。
另一宗價(jià)格觸頂后進(jìn)入競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序的地塊，為來(lái)自三環(huán)內(nèi)玉泉營(yíng)街道紀(jì)家廟村JJM-007、JJM-012地塊，該地塊現(xiàn)場(chǎng)銷售指導(dǎo)價(jià)為10.9萬(wàn)元/平。在競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)快速觸達(dá)地塊上限價(jià)格57.12億元后，進(jìn)入競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序。中海與華潤(rùn)經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)逐，華潤(rùn)以6%的政府持有份額拿下該地塊。該地塊成交之后，華潤(rùn)緊接著拿下石景山區(qū)首鋼園區(qū)東南區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1612-824地塊，成交價(jià)為22.82億元，溢價(jià)率0.53%，該地塊執(zhí)行“7090”政策。拿下這兩宗地塊，華潤(rùn)掏出79.9億元。
有分析師指出，對(duì)比2021年，今年北京土地供應(yīng)工作啟動(dòng)較早，受關(guān)注區(qū)域如朝陽(yáng)、豐臺(tái)、石景山等區(qū)域的土地在逆勢(shì)之下依然收到多家房企，傳統(tǒng)熱門(mén)區(qū)域的土地依然受到更多關(guān)注。
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